Generalunternehmung Werkvertrag – ALLES RUND UM DEN HAUSBAU

MEHRFAMILIENHAUS BAUEN „SEEMÖVE-ZÜRICH“ | RENDITEOBJEKT MIT 8 (4,5,6,7,9 ODER 10) WOHNEINHEITEN – KOSTEN / PREIS – RENDITE

mf 100_01 Das „Seemöve-Zürich“ ist ein klassisch gebautes Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, Attikageschoss und Satteldach.

Beweggründe für den Bau eines Mehrfamilienhauses:
– Kapitalanlage, – Altersvorsorge, – generationenübergreifendes Wohnen, barriere- / hindernisfrei Wohnen | altersgerecht Bauen | behindertengerecht Umbauen, – Mieteinnahmen, – Renditen, – Stockwerkeigentum-Verkauf (Wertschöpfung), – Ausnutzung des vorhanden Baulandes, – Ersatzbau anstelle Umbau / Sanierung

Was ist vor dem Mehrfamilienhausbau zu prüfen – die Machbarkeit -:
a) Bebaubarkeit der Baulandparzelle; – Zone, – Nutzungsziffer, – Bebauungsziffer, -Grenzabstände, – Baurecht, – Ausrichtung

b) Situationsanalyse; – Wohnungsmix, – barriere- / hindernisfrei | altersgerecht | behindertengerecht Bauen / Wohnen, Minderte-Standard, – Bauweise

c) Finanzen; – Gesamt- & Baukosten, – Renditen, – Finanzierung, – Tragbarkeitsrechnung

Eine Machbarkeitsprüfung gibt Ihnen die Sicherheit, dass auf Ihrer Parzelle ein Mehrfamilienhaus gebaut werden kann.
Dabei entwickeln wir aufgrund Ihrer Bedürfnisse und Wünsche eine Machbarkeitsstudie.

– architekturbuero-schweiz.ch plant und baut Ihr Mehrfamilienhaus mit Kostengarantie –

Wie hoch ist die Rendite beim Bau eines Mehrfamilienhauses? Beispiel des Finanzierungsbedarfs, Eigenkapital-, Brutto- und Nettorenditeberechnung für Ihr Mehrfamilienhausprojekt.

– individuelle Architektur modern oder klassisch bei architekturbuero-schweiz.ch
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Einfamilienhaus | Traumhaus | Landhaus im Landhausstil | Villa | Stadt-Villa | Landhaus-Villa | Hausideen |
Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt
– barriere- & hindernisfreies, alters- & behindertengerecht Wohnen | altersgerecht bauen | Haus-Grundrisse 50 Plus & 60 Plus
Hausbau – Partner auch mit Festpreis (Kosten) – Garantie
– Wir Bauen aus Leidenschaft –

HAUS KAUFEN? – HAUS BAUEN MIT GENERALUNTERNEHMER (GU-FESTPREIS)? – HAUS BAUEN (ARCHITEKTURVERTRAG) MIT ARCHITEKT? – RECHTEN, PFLICHTEN & RISIKEN –

Wir bauen in St. Gallen, Thurgau, Zürich, Bern, Basel, Aarau, Glarus, Schwyz, Zug, Luzern, Appenzell und viele weitere Schweizer Kantone!
Wir bauen gerne bei Ihnen.

RECHTEN, PFLICHTEN UND RISIKEN DER BETEILIGTEN

Für die Verwirklichung des Traums einer eigenen Liegenschaft stehen verschiedene mögliche Vertragspartner zur Verfügung. Der Weg zum eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist aber auch mit nicht zu unterschätzenden Risiken gesäumt, welche vor Vertragsschluss bedacht und weitmöglichst ausgeschlossen werden sollten. Die folgende Kurzübersicht über die möglichen Vertragspartner und zumindest zwei zu erwartende Risiken – Baumängel und Bauhandwerkerpfandrecht – soll aufzeigen, dass die wichtigsten Weichen für Erfolg oder Misserfolg beim Bau- en mit dem Vertragsschluss gestellt werden.

Vertrag mit dem Architekten
Der Vertrag mit dem Architekten ist ein gemischtes Vertragsverhältnis mit auftrags- und werkvertragsrechtlichen Elementen. Auf den Gesamtvertrag mit dem Architekten, in dem alle die genannten Leistungen enthalten sind, wird je nach Leistung Werkvertrags- oder Auftragsrecht angewandt. Falls zwischen den Parteien vereinbart, kommen die SIA-Normen zur Anwendung. Diese Normen des Vereins der Schweizerischen Ingenieure und Architekten haben rein privaten Charakter und gelten deshalb nur, wenn sie vereinbart worden sind. Wurde nichts vereinbart, gelten das OR und die darin enthaltenen Regeln des Werkvertrags und des Auftrags.

Der Architekt plant die Liegenschaft in enger Zusammenarbeit mit dem Bauherrn individuell nach dessen Wünschen. Im Allgemeinen hat der Architekt folgende Pflichten:

Er erstellt zuerst ein Vorprojekt, indem er Skizzen und Vorschläge erarbeitet aufgrund der Wünsche der Bauherrschaft, der Überbauungsmöglichkeiten und der nanziellen Möglichkeiten des Bauherrn. Die Bauherrschaft wählt die Idee, die ihren Wünschen und Bedürfnissen am ehesten entspricht, aus. Das vom Architekten darauf zu erstellende Bauprojekt umfasst alle für das Baugesuch notwendigen Pläne, Detailstudien, den Kostenvoranschlag und einen nachgeführten Zeitplan.
Nach erteilter Baubewilligung erstellt der Architekt die Ausführungs- und Detailpläne sowie die Ausschreibungsunterlagen für die Handwerker. Verschiedene Handwerker werden angeschrieben, welche eine Offerte für die ausgeschriebenen Arbeiten erstellen sollen. Nach Erhalt der Offerten macht der Architekt einen Zusammenzug derselben und stellt die Angebote zusammen, so dass der Bauherr den Handwerker, der den Zuschlag erhalten soll, auswählen kann. Der Bauherr bestimmt, welche Baustoffe, Farben, Apparate usw. verwendet werden. Er schliesst den Vertrag mit dem Handwerker ab. Während der Ausführung überprüft der Architekt als Bauleiter die Arbeiten auf der Baustelle.

Vertrag mit dem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer erstellt die Liegenschaft vollständig, jedoch nach den Plänen eines vom Bauherrn frei gewählten Architekten. Der Bauherr arbeitet für die Ausführung des Baus mit nur einem Vertragspartner zusammen. Der Generalunternehmer seinerseits verpflichtet diejenigen Handwerker, die er will. Mit dem Generalunternehmer wird ein Werkvertrag abgeschlossen.

Er arbeitet meistens zu einem Festpreis und einem Fixtermin.
Der Generalunternehmer ist der einzige Vertragspartner, die einzige Ansprechsperson des Bauherrn, weshalb ein Vertrauensverhältnis bestehen muss. Um die richtige Wahl zu treffen, lohnt es sich abzuklären, ob der Generalunternehmer bereits Referenzhäuser gebaut hat und ob die Eigentümer dieser Häuser zufrieden sind mit der Zusammenarbeit, dem Bauablauf und der Ausführung der Garantiearbeiten. Im Vertrag allein sind die Pflichten und Rechte der Parteien festgehalten. Was nicht vereinbart ist, kann später nicht gefordert werden. Dem Vertragsinhalt kommt deshalb besondere Bedeutung zu.

Wichtig ist die detaillierte Beschreibung dessen, was der Generalunternehmer leisten muss. Dazu gehört der Baubeschrieb mit konstruktiven Details sowie Angaben über Baukonstruktionen, Einrichtungen, den Ausbaukomfort und die Qualität der Materialien und Geräte. Termine wie der Baubeginn und der Einzugstermin sind festzulegen. Dabei muss im Vertrag definiert sein, was Bezugsbereitschaft heisst. Ein Bau muss vollständig gereinigt, möblierbar und funktionstüchtig und die Zufahrtswege müssen gepflastert sein, damit von Bezugsbereitschaft gesprochen werden kann. Neben dem Werkpreis ist festzuhalten, welche Nebenleistungen nicht im Werkpreis enthalten sind. Zahlungstermine sind an den Baufortschritt zu koppeln. Sinnvoll ist, die letzte Tranche des Werkpreises als Garantierückbehalt auszugestalten, um den Generalunternehmer auch nach Vollendung des Werks noch an sich zu binden.

Vertrag mit dem Totalunternehmer
Der Totalunternehmer wird oft fälschlicherweise als Generalunternehmer bezeichnet. Entgegen dem Generalunternehmer plant der Totalunternehmer die Liegenschaft selbst. Die Anbieter von Normhäusern sind regelmässig Totalunternehmer. Der Totalunternehmer verpflichtet in der Regel selbst wiederum einen Generalunternehmer oder verschiedene Handwerker und verkauft das fertiggestellte Haus. Beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Totalunternehmer ist auf dieselben Dinge zu achten, wie oben bezüglich des Werkvertrags mit dem Generalunternehmer beschrieben.

Risiken des Bauherrn: Gewährleistung und Bauhandwerkerpfandrecht
Der Handwerker haftet für offene, verdeckte und absichtlich verschwiegene Mängel an Bauarbeiten, die er ausgeführt hat. Sind die SIA-Normen als geltend vereinbart worden, gilt die Garantiefrist von 2 Jahren für offene Mängel und Verjährungsfristen von 5 Jahren für verdeckte und 10 Jahren für absichtlich verschwiegene Mängel. Wird ein Mangel entdeckt, muss dem Unternehmer eine Frist angesetzt werden, innert welcher er das Werk kostenlos nachbessern muss. Ist die Nachbesserung nach Ablauf der Frist noch nicht erfolgt, kann ein anderer Unternehmer zur Behebung des Mangels beauftragt oder Minderung verlangt werden.

Sowohl im Vertrag mit den einzelnen Handwerkern, wenn mit einem Architekten gebaut wird, wie auch im Werk- oder Kaufvertrag mit dem General- oder Totalunternehmer muss auf die Vereinbarung der Gewährleistung besonderes Augenmerk gelegt werden. Gewährleistungsrechte können abgetreten oder weitergegeben werden.

Im ersten Fall vereinbart der Total- oder Generalunternehmer mit dem Käufer oder Bauherrn, dass dieser seine Gewährleistungsansprüche direkt gegen den jeweiligen Handwerker geltend machen könne. Dies hat jedoch für den Bauherrn grosse Nachteile. Vielleicht ist der entsprechende Handwerker weit weg domiziliert oder bereits im Konkurs. Deshalb muss der Bauherr darauf beharren, seine Garantieansprüche gegenüber dem Generalunternehmer zu behalten. Dieser ist sein Vertragspartner und an diesen muss er sich halten können. Zu vermeiden ist auch die Weitergabe der Handwerkergarantien an den Bauherrn. In diesem Falle kann der Bauherr zwar auf den Generalunternehmer zurückgreifen. Dieser haftet aber nur, soweit ihm der entsprechende Handwerker haftet. Mit der pauschalen Formulierung «der Generalunternehmer garantiert die Handwerkergarantien» weiss der Bauherr nicht, um welche Garantien es sich handelt und wie weit sie gehen.

Für den Bauherrn am vorteilhaftesten sind die Garantien nach der SIA-Norm 118. Der Bauherr hat damit zum einen den Vorteil, dass er offene Mängel innerhalb der zweijährigen Garantiefrist jederzeit rügen kann. Zudem muss bei Mängeln, die während der zweijährigen Garantiefrist gerügt werden, der Unternehmer beweisen, dass er das Werk vertragskonform erstellt hat und kein Mangel besteht. Die Beweislast wird dem- nach für Mängel, die während der Garantiefrist gerügt werden, gemäss den Fachkenntnissen verteilt, was für den Bauherrn natürlich ein Vorteil ist.

Bauhandwerkerpfandrecht
Sinn des Bauhandwerkerpfandrechts ist die Absicherung des Handwerkers (also des selbständig erwerbenden Bauunternehmers, Gipsers, Maurers usw.) für den Wert seiner Arbeit. Er hat Arbeit geleistet und Material geliefert, das er bei Nichtbezahlung seiner Forderung nicht wieder mitnehmen und an- derweitig verwenden kann. Deshalb kann er sich aus dem Grundstück bezahlt machen, indem er den Eigentümer auf Pfandverwertung betreibt und die Zwangsversteigerung der Liegenschaft verlangt.

Für den Käufer einer Liegenschaft, der das Haus von einem General- oder Totalunternehmer erstellen lässt, birgt das Bauhandwerkerpfandrecht die Gefahr, dass er eine Doppelzahlung leisten muss. Der Bauhandwerker kann sein Pfandrecht geltend machen, auch wenn der Eigentümer der Liegenschaft nicht sein Vertragspartner ist und demnach gar nichts dafür kann, dass der Bauhandwerker nicht bezahlt worden ist. Um eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft zu verhindern, muss der Eigentümer den Handwerker nochmals bezahlen. Des- halb ist es sinnvoll, wenn man sich von den Unternehmern bestätigen lässt, dass sie bezahlt worden sind, bevor eine weitere Anzahlung an den Generalunternehmer geleistet wird. Ganz gefeit von der Gefahr des Bauhandwerkerpfandrechts ist der Bauherr allerdings auch dann nicht. Der Handwerker hat unter Umständen selbst einen Subunternehmer, ohne Wissen des Generalunternehmers, engagiert und diesen nicht bezahlt. So kann dem Bauherrn auch ein Pfandrecht des Subsubunternehmers des Generalunternehmers blühen. Natürlich kann sich der Käufer der Liegenschaft an den Generalunternehmer halten und von diesem Regress fordern, wenn er vom Handwerker belangt wird. Wenn der Generalunternehmer aber bis dahin nicht mehr zahlungsfähig ist, kann er auch keinen Schadenersatz leisten. Der Generalunternehmer kann in die Pflicht genommen werden, indem von ihm eine Bankgarantie verlangt wird, gemäss welcher die Bank allfällige Bauhandwerkerpfandrechte ablöst. Solche Absicherungen sind aber nur gültig, wenn sie im Werkvertrag vereinbart sind. Die Rechte, Pflichten und Risiken der Vertragsparteien, die vorliegend nur kurz und ohne Anspruch auf Vollständigkeit dargelegt worden sind, ergeben sich aus dem Vertrag, den der Bauherr oder Käufer abschliesst. Die sorgfältige Auswahl des Vertragspartners und die eingehende Prüfung des abzuschliessenden Vertrags – eventuell mit Hilfe einer Fachperson – sind wichtige Voraussetzungen für einen für alle Beteiligten möglichst reibungslosen und befriedigenden Bauablauf.

MEHR INFORMATIONEN UNTER +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch „raum zum wohnen“

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Als Generalunternehmen erhalten Bauherrschaften bei architekturbuero-schweiz.ch sämtliche Leistungen von der Erstbesprechung bzw. Landbeurteilung bis zum schlüsselfertigen Haus aus einer kompetenter Hand. Ausgesuchte regionale Handwerker errichten in Massivbauweise oder im Holzelementbau von unserem Holzpartner alle unsere Häuser.

Unsere Fülle an Referenzen und Erfahrung seit 2003 sind die Basis für Ihr Vertrauen.

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Ausgereifte Planung, optimierte Grundrisse, erfahrene Bauprozesse – unsere Systemhäuser sind bereits bewährte, realisierte und durchdachte Hausideen. Ihr Profit ist, unsere langjährige Erfahrung im Hausbau. Dadurch ersparen Sie sich Planungsaufwand, Zeit und Kosten. – Portotypen oder Basisideen Ihres individuellen Architekturhauses –
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SIA-NORM 116 ODER 416 „KUBISCHE BERECHNUNG“ – KOSTENGENAUIGKEIT VON KOSTENSCHÄTZUNG & KOSTENVORANSCHLAG NACH SIA-NORM 102 –

Markus Baggenstos
Geschäftsführer der architekturbuero-schweiz.ch

Verschiedene Berechnungsarten von Vereinigungen sowie die ausführliche SIA- Norm 416 machen es für Bau- oder Immobilienlaien nicht einfach, die Übersicht zu bewahren. Unterteilt werden die Flächenberechnungen in der SIA-Norm 416 in die drei Hauptgruppen: Grundstücksfläche, Geschossfläche und Aussengeschossfläche.

Geschossfläche …..

Die Geschossfläche (GF) inklusive der Aussenwandkonstruktionen stellt zum Beispiel die Bezugsgrösse für den Zürcher Wohnbaukostenindex dar. Weitere unterschiedliche Zusammensetzungen der drei Hauptgruppen ermöglichen, Bezugsgrössen verschiedener Bauobjekte miteinander zu vergleichen.

und Wohnfläche

Die Wohnfläche (WF) definiert die Fläche innerhalb der Aussen- mauern inklusive Bad/WC sowie der Innenwände und gilt als Grund- lage für die Mietpreisberechnung und basiert auf einer Definition der Vereinigung der Zürcher Immobilienunternehmen VZI. Die Wohnfläche findet verbreitet Anwendung in Immobilieninseraten.

Kubikmeterpreis: Grundlagen

Als Berechnungsgrundlage gilt seit dem Jahre 2003 die SIA-Norm 416. Gegenüber ihrem Vorgänger der Norm SIA 116 aus dem Jahre 1952, werden in der SIA-Norm 416 keine umständlichen Zuschläge für zum Beispiel Dächer und Dachaufbauten kalkuliert. Das effektive Gebäudevolumen wird berechnet und mit dem Kennwert des Kubikmeterpreises, der die reinen Baukosten ohne Umgebung und Nebenkosten wiedergibt, multipliziert. Die einfache Anwendung soll die Verständlichkeit für Nichtbaufachleute erhöhen.

Wenig Erfahrungswerte

Viele Architekten und Bankfachleute verfügen aber über keine ausreichenden Erfahrungs- und Kennwerte für die Kubikmeterpreise nach der neuen Norm SIA-Norm 416 ohne Zuschläge und verwenden noch ihre Kennzahlen nach der alten SIA-Norm 116, die eigentlich nicht mehr in Kraft ist. Aus diesem Grunde sind die Preisangaben für Kubikmeterpreise nicht immer vorbehaltlos vergleichbar, haben sie nicht die gleiche Berechnungsgrundlage.

Kubikmeterpreis: Anwendung

Kubikmeterpreise werden für die Berechnung von Grobkostenschätzungen mit einer Genauigkeit von 20 bis 25 Prozent in der Vorprojektphase eingesetzt, um die Machbarkeit des Bauvorhabens in einer frühen Phase zu prüfen. In der Projektphase werden Kostenschätzungen mit einer Genauigkeit von 15 bis 20 Prozent berechnet, welche oftmals die Kostengundlage bei der Baueingabe bildet. Der Kubikmeterpreis, der vom Zürcher Index der Wohnbaupreise jeweils für ein Musterhaus berechnet wird, betrug für das Jahr 2007 Fr. 618.-.

Kennzahlen und Richtwerte

Preiskalkulationen basierend auf Kubikmeter- und Flächenangaben und Richtpreisen pro Einheit ergeben unter Berücksichtigung ihrer Kostenungenauigkeit Richtwerte während der Planungsphase.

Die Kostenrichtwerte verändern sich nicht nur bei unterschiedlichen Gebäudekonstruktionen oder Wohnstandards, sondern hängen auch von der Grösse der einzelnen Bauvorhaben ab.

Die Richtpreise sind daher mit der notwendigen Vorsicht einzusetzen und zu vergleichen. In der SIA-Norm 102 der Ordnung für Leistungen und Honorare der Architekten ist geregelt, dass die Baueingabe auf Basis einer Kostenschätzung wie zum Beispiel auf Basis einer kubischen Berechnung gemäss SIA-Norm 416 erfolgen kann. Die Kostengenauigkeit dafür beträgt +/- 20 Prozent.

Zeitraum sinnvoll nützen

Der Zeitraum während des Bewilligungsverfahrens soll dann für die Erarbeitung einer präziseren Kostengenauigkeit, dem Kostenvoranschlag mit einer Toleranz von +/- 10% genutzt werden. Zum Zeitpunkt der Baueingabe sind somit die Baukosten ziemlich ungenau bestimmt, zu ungenau für viele Bauherren.

Kosten genau definieren

Lässt die Finanzierung nur ein kleineres Gebäude zu, oder besteht der Spielraum für eine Erweiterung oder einen erhöhten Ausbaustandard?

Es empfiehlt sich, die Kosten vor der Baueingabe mit einer Kostengenauigkeit von +/- 10 Prozent zu bestimmen, damit die Bauherrschaft vor der Baueingabe die Kosten kennt und nicht mit einer Baubewilligung dasteht, die nicht finanziell vollumfänglich tragbar ist.

Weitere Informationen rund ums Renovieren und Bauen finden Sie auf diesem Blog oder unter www.architekturbuero-schweiz.ch.

CHECKLISTE: IST EIN FERTIGHAUS DAS RICHTIGE? – FERTIGHAUS BAUEN | FERTIGHAUS KOSTEN | FERTIGHAUS GRUNDRISSE | FERTIGHAUS SCHWEIZ –

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Hausbau – die grösste Investition im Leben
Der Kauf oder der Bau einer Immobilie bedeutet für viele eine der grössten Investitionen in ihrem Leben. Oftmals begeben sich Baufrauen und Bauherren ziemlich unvorbereitet in den Planungs- und Bauprozess. Sie unterschätzen die Anforderungen welche an sie als Bauherren und Besteller gesetzt werden und verkennen die Risiken.

Information – ist ein Fertighaus das Richtige?
Vorteile:
– Man weiss, was man erhält
– Musterhäuser können besichtigt werden
– Erfahrung der Unternehmer
– die Häuser wurden bereits mehrfach erstellt
– Kurze Planungs- und vor allem Bauzeit
– Diverse Angebote miteinander zu vergleichen ist einfacher möglich
– Keine schrittweise Bauplanung
– Auswahl der Hauskomponenten erfolgt in 1-2 Tagen
– Wenig individuelle Beratung und Betreuung während der Bauphase (hier gibt es Ausnahmen)

Nachteile:
– Fertighäuser eignen sich nicht für jedes Bauland, z.B. an einer Hanglage
– Der Preis unterscheidet sich nicht gross von einem konventionell gebauten Haus

Baupartner – sorgfältig aussuchen und Referenzen einholen
Für einen erfolgreichen Bauprozess muss der Vertragspartner umsichtig ausgesucht werden. Informieren Sie sich sorgfältig über den Hausproduzenten oder den Generalunternehmer Ihrer Wahl und lassen Sie sich Referenzen geben. Sprechen Sie mit den Bauherren der Referenzobjekte und verschaffen Sie sich einen persönlichen Eindruck. War die Planung umsichtig, der Bauablauf reibungslos, wurden die Baukosten und Termine eingehalten? Verlangen Sie ebenso einen aktuellen Betreibungsauszug und lassen Sie die Bonität der Unternehmer von Ihrer Bank prüfen.

Qualität – prüfen und vergleichen
Die Konstruktion sowie die Materialwahl am und im Gebäude haben einen grossen Einfluss auf die Qualität und Werterhaltung des Gebäudes. Es lohnt sich in jedem Fall die Konstruktionen und Materialien im Baubeschrieb genau zu analysieren. Bei den Budgetbeträgen für Kücheneinrichtungen, Sanitärapparaten sowie Wand- und Bodenbelägen bestehen grosse Unterschiede zwischen den Anbietern.

Nachhaltigkeit – kann längerfristig billiger sein
Nicht alles was billig ist beim Bau ist unter Berücksichtigung der Betriebs- und Unterhaltskosten auch kostengünstig. So kann sich eine teuere vorgehängte Fassadenkonstruktion wegen den tieferen Unterhaltskosten oder eine Erdsondenheizung infolge der tieferen Betriebskosten durchaus rechnen. Kalkulieren Sie die effektiven Gebäudekosten nicht nur bis zur Bauabrechnung, sondern berücksichtigen Sie die Gesamtkosten des Hauses für die kommenden 15-20 Jahre.

Leistungen – wie schlüsselfertig ist schlüsselfertig?
Die Angebote der Hausanbieter unterscheiden sich massiv. Beinhalten einzelne Angebote „nur“ das Haus ab der Kellerdecke, ist bei anderen das gesamte Gebäude im schlüsselfertigen Betrag dabei, es fehlen dann aber wieder die Aushub- und Umgebungsarbeiten. Lassen Sie sich von einem Fachmann bei der Kostenzusammenstellung beraten, nicht dass am Ende das Geld für die Gartenarbeiten fehlt und Sie noch längere Zeit auf einer Baustelle wohnen müssen.

Mehr Informationen unter +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch wir schaffen „raum zum wohnen“.

MEHRFAMILIENHAUS BAUEN | MEHRFAMILIENHAUS RENDITE | MEHRFAMILIENHAUS KOSTEN | MEHRFAMILIENHAUS MIT 5 WOHNUNGEN | MEHRFAMILIENHAUS „LIFESTYLE-ZÜRICH“

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Die Bedürfnisse der Bauherrschaft bestimmen den Auftragsumfang: Entweder führt architekturbuero-schweiz.ch als Generalunternehmung (GU) auf der Basis bereits vorliegender Projektunterlagen und ausgearbeiteter Baupläne sämtliche Leistungen zur Errichtung der Immobilie aus.

Oder die Bauherren beziehen uns bereits für die Projektierung der Wunschimmobilie mit ein. Dann erbringt sie als Totalunternehmung (TU) neben der termin- und kostengerechten Bauausführung bis zur schlüsselfertigen Übergabe auch sämtliche Planungsleistungen.
Realisierte Objekte sowie diverse Machbarkeits- und Projektstudien mit optimierter Renditeberechnung belegen dies.

PROJEKTSTUDIE

FERTIGHAUS | HOLZSYSTEMBAU / HOLZHAUS ODER MASSIVBAU / MASSIVHAUS – WORAUF IST ZU ACHTEN? – FERTIGHAUS BAUEN | FERTIGHAUS KOSTEN / PREIS | FERTIGHAUS GRUNDRISSE | FERTIGHAUS SCHWEIZ –

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Fertighäuser werden immer beliebter, weil sie kostengünstiger und schnell bezugsbereit sind und eine bessere Kostenkontrolle ermöglichen. Wir sagen Ihnen, was Sie wissen und worauf Sie beim Kauf eines Fertighauses achten sollten.

Fertighaus ist nicht gleich Fertighaus. Denn abgesehen vom persönlichen Geschmack gibt es im Vorfeld und beim Kauf bzw. Hausbau einiges zu beachten.

Schlüsselfertig oder mit Eigenleistung?
Fertighäuser gibt es je nach Hersteller in verschiedenen Ausbaustufen. Denn vom Bausatzhaus, bei dem vom Hersteller nur die Bauelemente an die Baustelle geliefert werden, bis zum schlüsselfertigen Objekt ist alles möglich. Je nach handwerklichem Können kann der Bauherr den Umfang an Eigenleistung also vielfach selbst bestimmen. Achtung: Nicht nur bei Eigenleistung, sondern auch beim Begriff «schlüsselfertig» muss genau abgeklärt werden, was der Hersteller darunter versteht.

Minergie, Holzsystemhaus oder Massivbau?
Steigende Energiepreise drängen eigentlich auf eine Entscheidung für ein Haus mit niedrigem Energieverbrauch. Informieren Sie sich via www.minergie.ch über Fertighäuser nach Minergie-Standards. Egal aber, ob Minergie oder nicht: Bei Fertighäusern unterscheidet man grundsätzlich zwischen Holzsystemhäusern sowie so genannten Massivbau-Häusern aus Mauerwerk. Jedes Material hat Vor- und Nachteile, die man kennen sollte.

Fertighaus aus Polen?
In Polen produzierte Fertighäuser können zwar preisgünstiger sein als in der Schweiz, Österreich oder in Deutschland hergestellte. Aber die Qualität und Zuverlässigkeit können schlechter sein. Zudem kann die Lieferung über weite Distanzen das Ganze verteuern. Ebenfalls problematisch kann es im Fall eines Rechtsstreits werden, wenn man mit einer Firma im Ausland prozessieren muss.

Bei der Finanzierung an alles gedacht?
Für die Bank ist die Finanzierung eines Fertighauses meist einfacher, weil sie von der Baufirma exakte Termine und Preise erhält. Vor dem Kontakt mit der Bank gilt es allerdings sicherzustellen, dass man auch wirklich an alle Bau- und Baunebenkosten gedacht hat.

Richtiger Partner gefunden?
Der richtige Partner fürs Fertighaus ist das A und O. Denn seriöse Bauverträge, transparente Leistungsbeschreibungen und Festpreisgarantie sind keine Selbstverständlichkeit.

FERTIGHAUS | BAUWEISE – HOLZBAU | LEICHTBAU – VORTEILE | NACHTEILE – FERTIGHAUS BAUEN | FERTIGHAUS KOSTEN / PREIS | FERTIGHAUS GRUNDRISSE | FERTIGHAUS SCHWEIZ –

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Die Elemente von Fertighäusern können in Massivbauweise (etwa Stahlbeton- oder Mauerwerksbauweise wie beim Plattenbau) oder in Leichtbauweise (z.B. Stahl-Leichtbau- oder Holzbauweise) gefertigt sein. Als Fundament dient entweder eine Bodenplatte oder ein Keller, auf dem das Fertighaus dann errichtet wird.

Massive Fertighäuser haben einen nur geringen Anteil. Hier werden Wände aus Ziegeln, Beton, Leichtbeton (Blähton) oder Betonsteinen vorgefertigt. 95 Prozent aller Fertighäuser werden in Holzbauweise gebaut. Hier werden Holzrahmen durch Querstreben stabilisiert, mit Dämmmaterial gefüllt und meistens innen mit Gipswerkstoffplatten, außen mit Holzplatten abgedeckt. Andere Quellen unterscheiden die Holzbauweisen in z.B. den Holzrahmenbau, den Holztafelbau. Eine „Stabilisierung“ durch Querstreben ist beim Holzrahmen- und Holztafelbau nicht notwendig, die hier die Beplankung aus z.B. Holzwerkstoffplatten (möglich sind aber auch Gipswerkstoffplatten) übernimmt. Aus bauphysikalischen Gründen sind die Holzwerkstoffplatten vorzugsweise auf der Innenseite der Konstruktion angeordnet.

Beim Ständerbau, auch „Holzskelett“-Bauweise genannt, ermöglichen senkrechte Ständer als tragendes Gerüst ein mehrgeschossiges Bauen. Im Gegensatz dazu wird die Holzskelettbauweise nicht zu der Ständerbauweise gezählt. Mehrgeschossiger Holzbau wird üblicherweise in Holztafelbauweise oder einer Hybridbauweise, z.B. als Holz-Beton-Verbund, umgesetzt. Es wurde bis 2014 etliche Mehrgeschossige Gebäude, auch in Innenstädten errichtet.

Blockhäuser – meist von skandinavischen oder kanadischen Herstellern angeboten – bestehen aus Bohlen oder Stämmen, die an den Ecken ineinander verzahnt werden. Innen liegt eine Dämmschicht, die mit Gipswerkstoff- oder Holztafeln abgedeckt wird.

Fertighäuser gibt es als Bausatzhaus, Ausbauhaus, Biohaus (aus biologisch abbaubaren Rohstoffen) oder schlüsselfertig.

Vorteile
Vorteile eines Fertighauses können die kurze Bauzeit sowie feste Preise und Termine sein. Außerdem können Musterhäuser vorab besichtigt werden.

Fertighäuser aus Holz haben eine gute Öko-Bilanz und durch ihre Dämmung einen kostensparenden Heizverbrauch. Vergleicht man verschiedene Ökobilanzen miteinander, sind allgemeine Aussagen allerdings nicht möglich, da immer die angesetzten Randbedingungen das Ergebnis der Bilanzierung erheblich beeinflussen. Außerdem wird ihnen ein gesundes Raumklima zugesprochen. Nach Angaben des Bundesverbands Deutscher Fertigbau sind heute fast alle Fertighäuser KfW-Effizienzhäuser.

Fertighäuser können auf felsigem oder feuchtem Untergrund gebaut werden. Die Ergebnisse der Baugrunduntersuchung sind entsprechend zu berücksichtigen. Mit „Holzgrundtragwerken“ ist auch ein Bau an Hanglagen möglich. Allerdings ist der Begriff „Holzgrundtragwerk“ nicht definiert.

Nachteile
Fertighäuser haben meistens einen geringeren Schallschutz als Massivbauten. Wobei zu beachten ist, dass das Schallschutzziel eine zu vereinbarende Beschaffenheit ist, die unabhängig von der Bauweise oder Bauart erfüllt werden muss.

Seriell gefertigte Modelle – so genannte „Typenhäuser“ – machen heute nur einen geringen Prozentsatz der Fertighäuser aus. Mehr als Zwei Drittel sind individuell geplante Fertighäuser. Laut dem Bundesverband Deutscher Fertigbau ist dies einer der Gründe, warum Fertighäuser nicht automatisch weniger kosten als konventionell gebaute Häuser. Jedes vierte Fertighaus hat nach Branchenangaben einen Auftragswert von mehr als 300.000 Euro (Stand 2013).

Die Preisstrukturen und Angebotspakete am Fertighausmarkt sind sehr uneinheitlich. Je nach Anbieter sind im Grundpreis (meistens „Festpreis“ genannt) unterschiedlich umfangreiche Bauleistungen enthalten und vom Bauherren unterschiedlich hohe Vorleistungen zu erbringen (etwa Baugrunduntersuchung, Befestigen eines Zufahrtsweges für die Schwerlaster, befestigter Platz für den Kran, Bauschuttcontainer, Strom, Wasser oder Versicherungen).

Hinzu kommen Kostenrisiken etwa bei der Bauvorbereitung oder der Erschließung des Baulands.