BAUGARANTIE

Baugarantie
Gegenstand Beispiel Deckung Beschränk-ungen
Sicherheitsleistung der am Bau beteiligten Unternehmen Gewährleistung nach Gesetz

OR 371 Abs. 2

Haftung während 5 Jahren Unterbliebene Fertigstellungs-arbeiten sind keine Mängel
Gewährleistung nach SIA Norm 118 Art. 181 Haftung während

• 2 Jahren für offene Mängel und

• 5 Jahre für offene Mängel

Unterbliebene Fertigstellungs-arbeiten sind keine Mängel
Probleme / Vorteile für den Bauherrn • Baumangel

• Unternehmer weigert sich, nachzubessern

• Unternehmer ist nicht nach-besserungsfähig, gelangt in den Konkurs etc.

• Bei Vorliegen eines Werk-mangels kann der Bauherr direkt an den Versicherer gelangen

• Expertise zu Lasten des Versicherers

• Sicherheit für eine vertrags-gemässe, fachkundige und fristgerechte Nachbesserung

SIA-NORM 118: EINE ZUSAMMENFASSUNG

Da das Werkvertragsrecht des schweizerischen Obligationenrechts in erheblichem Masse durch die SIA-Norm 118, die Norm über ‹Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten›, beeinflusst wird, rechtfertigt es sich im Folgenden, einige Aspekte derselben aufzuführen.

Achtung
Es ist vorweg darauf hinzuweisen, dass die SIA-Norm 118 nur dann gilt, wenn die Parteien diese zum Vertragsinhalt gemacht haben, und nur dann ihre Geltung behält, wenn die Parteien im konkreten Vertrag nichts Abweichendes vereinbart haben. Die folgenden Ausführungen unterstellen, dass die betreffenden Bestimmungen von den Parteien eines konkreten Vertrages übernommen wurden und als Vertragsbestandteil verbindlich sind.

Anwendungsbereich
Nach der Präambel der SIA-Norm 118 wollen die Normen den Abschluss und Inhalt von Verträgen über Bauarbeiten regeln. Unter Verträgen über Bauarbeiten ist dabei ein Werkvertrag zu verstehen, bei dem sich ein Bauunternehmer zur entgeltlichen Ausführung von Bauarbeiten verpflichtet. Bauunternehmer ist jeder Unternehmer eines Werkvertrages, dessen Leistungen in Bauarbeiten bestehen. Mitumfasst sind auch die in der Praxis so genannten Bauhandwerker (Maler, Spengler, Schreiner usw.). Die Bauarbeiten unterscheiden sich von den Arbeiten des Architekten und Ingenieurs, welche die körperliche Gestaltung vorbereiten, darin, dass sie einen Bau, der mit dem Erdboden dauerhaft verbunden ist, körperlich gestalten. Mit dieser Begriffsumschreibung ist gesagt, dass die SIA-Norm 118 zum Vertragsinhalt gemacht werden kann, unabhängig davon, ob:

  • der Bauunternehmer die Leistung gewerbsmässig erbringt
  • der Bauunternehmer ein Einzel-, General- oder Totalunternehmer ist
  • die vom Bauunternehmer zu leistende Arbeit eine Hoch- oder Tiefbaute ist
  • der Bauunternehmer ein ganzes Bauwerk auszuführen hat oder nur einen Bauwerkteil, indem sich seine Leistungspflicht auf die Ausführung zum Beispiel von Maurer-, Gipser-, Maler- oder Installationsarbeiten beschränkt
  • der Bauunternehmer die Ausführung eines ‹neuen Werkes› schuldet oder die Leistung von Ausbesserungs-, Umbau- oder Abbrucharbeiten
  • der Bauunternehmer das für die Bauarbeiten erforderliche Material selbst zu liefern hat oder das Material vom Bauherrn geliefert wird
  • der Vertragspartner des Unternehmers ein privater Bauherr ist oder ein öffentlicher Bauherr

Zu beachten gilt, dass nicht alle Verträge im Zusammenhang mit dem Bau eines Werkes in der SIA-Norm 118 eine Regelung erfahren haben. Insbesondere regelt die SIA-Norm 118 weder den Architektur- oder Ingenieurvertrag, durch den der Bauherr eine oder mehrere Personen mit der Projektierung betraut oder als Bauleitung einsetzt, noch regelt sie den (internen) Konsortialvertrag, durch den sich verschiedene Bauunternehmer als einfache Gesellschaft zu einer Arbeitsgemeinschaft zusammenschliessen. Auf den Architektur- und Ingenieurvertrag beziehen sich einzig die einschlägigen Honorarordnungen des SIA; für den Konsortialvertrag gibt es keine SIA-Norm. Obwohl sich die SIA-Norm 118 eigentlich mit allen Erscheinungsformen des Bauvertrages befasst, passen die vorformulierten Regeln natürlich in unterschiedlichem Masse auf die verschiedenen Typen von Bauverträgen. So passen die Regeln zum Beispiel besser auf Bauverträge über grössere Bauarbeiten als auf Verträge über Arbeiten von geringerer Bedeutung. Die Regeln sind auch eher ausgerichtet auf Bauverträge mit Einzelunternehmern als auf Verträge mit General- oder Totalunternehmern. 

Parteien
Die Parteien des Bauvertrages sind einerseits der Bauherr, anderseits der Unternehmer. Der Bauherr ist Besteller des Werkes, der Unternehmer führt das Werk aus. Bei grösseren Bauarbeiten tritt gelegentlich eine dritte Partei hinzu, nämlich die Bauleitung. Die Bauleitung vertritt im Regelfall den Bauherrn. Pointiert formuliert, ist die gesamte Tätigkeit, welche die Bauleitung gegenüber dem Unternehmer entfaltet, Tätigkeit des Bauherrn. Nur der Bauherr ist Vertragspartei des Unternehmers, nicht auch die Bauleitung, die ihn vertritt. Die SIA-Norm 118 befasst sich inhaltlich mit zwei Arten von Bestimmungen, von denen abschliessend noch kurz die Rede sein soll, nämlich die Abschlussbestimmungen und die Inhaltsbestimmungen.

Abschlussbestimmungen
Die Abschlussbestimmungen der SIA-Norm 118 regeln das Zustandekommen des Bauvertrages. Wie auch andere Verträge können Bauverträge schriftlich, mündlich oder durch entsprechendes Verhalten abgeschlossen werden. Das heisst, sie bedürfen auch nach der SIA-Norm 118 keiner besonderen Form. Für grössere Bauarbeiten empfiehlt die SIA-Norm 118 die Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens, schreibt diese aber nicht vor. Trotzdem geht die Norm in der Folge davon aus, dass eine Ausschreibung des Bauvorhabens erfolgt, was daraus zu erklären ist, dass die SIA-Norm 118 eher auf Verträge über grössere Bauarbeiten ausgerichtet ist. Es wäre ein Irrtum, zu glauben, dass die SIA-Norm 118 das Ausschreibungsverfahren umfassend ordne. Vielmehr regelt die Norm im Zusammenhang mit Ausschreibungen nur folgende Fragen:

  • Welcher Vertragspartei obliegt die Prüfung des vom Bauherrn angewiesenen Baugrundes?
  • Was gilt, wenn sich verschiedene Ausschreibungsunterlagen inhaltlich widersprechen?
  • Wann wird ein Bauvertrag abgeschlossen?

Achtung
Entgegen einer verbreiteten Meinung kommt der Bauvertrag nicht dann zustande, wenn die so genannte Vertragsmappe mit allen Vertragsbestandteilen zusammengestellt und die zugehörige Vertragsurkunde unterzeichnet wird, sondern vielmehr bereits in jenem Zeitpunkt, in dem der Bauherr das Angebot eines Unternehmers rechtsgültig und fristgerecht annimmt.

Inhaltsbestimmungen
Die Inhaltsbestimmungen der SIA-Norm 118 sind vorformulierte Vertragsbestimmungen, die den Inhalt des (Bau-) Vertragsverhältnisses umschreiben, indem sie festlegen, was zwischen den Parteien nach Abschluss des Bauvertrages gilt. Die Inhaltsbestimmungen enthalten vor allem die Vertragspflichten der Parteien. Die Leistungspflicht des Bauunternehmers besteht in der Pflicht, die dem Bauherrn geschuldeten Bauarbeiten auszuführen, sei es mit oder ohne das benötigte Material. Zudem hat der Bauunternehmer die übernommenen Bauarbeiten rechtzeitig auszuführen. Er ist insbesondere verpflichtet, die vertraglichen Fristen einzuhalten. Das Bauprogramm gibt ihm dabei unter anderem Auskunft über den zeitlichen Fortschritt der Arbeiten innerhalb der vertraglichen Fristen. Der Bauunternehmer schuldet nicht irgendein Werk, sondern das vereinbarte Werk und zwar mängelfrei. Weist ein Werk einen Mangel auf, weil es vom vertraglich Vereinbarten abweicht, so stellt sich die Frage der Mängelhaftung, die in der SIA-Norm ausführlich geregelt ist.

Für die Mängelrechte des Bauherrn gilt eine einheitliche Verjährungsfrist von fünf Jahren (seit Abnahme des Werkes), unabhängig davon, ob es sich um ein bewegliches oder unbewegliches Bauwerk handelt. Von der Verjährungsfrist unterscheidet die SIA-Norm 118 die Garantiefrist. Diese beginnt mit dem Tag der Abnahme zu laufen und bezeichnet die zeitliche Dauer, während welcher der Bauherr Mängel aller Art jederzeit rügen kann. Diese Rügen können nach der Norm während zwei Jahren ab Abnahme des Werkes erhoben werden. Der Bauunternehmer arbeitet gegen Entgelt. Da die Vergütungspflicht einen wesentlichen Bestandteil des Vertrages darstellt, befasst sich die SIA-Norm 118 wiederum ausführlich damit. Was die Vergütung betrifft, stellen sich vor allem zwei Fragen: die Frage nach ihrer Bemessung und jene der Abrechnung. Für die Bemessung ist zu sagen, dass sich diese entweder nach festen Preisen oder nach Aufwand richtet. Beim ersteren unterscheidet die SIA-Norm 118 wiederum zwischen Einheitspreisen, Globalpreisen und Pauschalpreisen. Bei den Einheitspreisen wird die Vergütung je Mengeneinheit einer vertraglichen Einzelleistung des Unternehmers festgesetzt. Demgegenüber besteht sowohl der Global- wie der Pauschalpreis in einem zum Voraus bestimmten Geldbetrag, wobei der Pauschalpreis nicht der Teuerungsabrechnung unterliegt, im Unterschied zum Globalpreis. Die SIA-Norm 118 sieht ein ganzes Abrechnungssystem vor, das verschiedene Einzelabrechnungen umfasst. So wird etwa unterschieden zwischen Regierechnungen, Abschlussrechnungen, Teuerungsabrechnungen und Schlussabrechnung.

GENERALUNTERNEHMER: WAS ZU BEACHTEN IST

Grössere Bauprojekte werden heute meist von Generalunternehmern realisiert: Der Bauherr schliesst nicht mit jedem Handwerker einen Vertrag ab, sondern nur mit dem Generalunternehmer. Dieser holt die Offerten bei den einzelnen Handwerkern ein und vergibt die Aufträge.

In der Regel bieten Generalunternehmer ihre Leistungen zu einem fixen Preis und auf einen fixen Fertigstellungstermin hin an. Auch beim Bau eines Einfamilienhauses ist die Arbeit mit einem Generalunternehmer möglich. Üblich ist das vor allem bei Fertig- oder Systemhäusern. Hier schliesst man in der Regel immer einen Generalunternehmervertrag ab. Die Vergabe an einen Generalunternehmer ist aber auch für ein Haus möglich, das man individuell mit einem Architekten realisieren möchte. Das hat Vor- und Nachteile.


Vorteile
:

  • Neben dem Architekten, der den Entwurf macht, hat man nur einen Ansprechpartner.
  • Der Preis für die im Vertrag abgemachten Leistungen ist fix.
  • Man hat einen Ansprechpartner bei Mängelbehebung.
  • Der Einzugstermin ist garantiert; unter Umständen sogar mit Konventionalstrafe, wenn Verspätungen auftreten.

Nachteile:

  • Klumpenrisiko: Geht der Generalunternehmer in Konkurs, steht der ganze Bau still.
  • Als Bauherr hat man wenig bis keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker.
  • Zahlt der Generalunternehmer die Handwerker nicht, können diese auf den Bauherrn Regress nehmen (Bauhandwerkerpfandrecht). Unter Umständen bezahlt man zweimal für die gleiche Arbeit – an den Generalunternehmer und zudem an den Handwerker.
  • Von tiefer als budgetiert ausfallenden Kosten profitiert nur der Generalunternehmer, ausser man hat offene Abrechnung vereinbart.

Falls man sich als Bauherr für einen Generalunternehmer entscheidet, sollte man Vorsicht walten lassen:

  • Generalunternehmer ist kein geschützter Titel, jeder Architekt oder Bauunternehmer kann sich damit schmücken. Es ist deshalb wichtig, Referenzen zu prüfen.
  • Vom Generalunternehmer sollte man unbedingt den Nachweis einer Bankgarantie verlangen. So ist sichergestellt, dass das Haus auch bei einem eventuellen Konkurs des Unternehmens fertiggestellt werden kann und schon bezahltes Geld nicht verloren ist.
  • Teilzahlungen sollten nur geleistet werden, wenn die jeweilige Etappe abgeschlossen ist. Entweder prüft man vor der Zahlung den Baufortschritt auf der Baustelle oder beauftragt damit einen Bauherrenberater.

Verträge mit Generalunternehmer sollten unbedingt die Einhaltung der Norm SIA 118 festschreiben. Häufig finden sich Klauseln, die vorsehen, dass die Mängelrechte an den Bauherrn abgetreten werden. Das tönt gut, macht aber einen Haufen Arbeit und entlässt den Generalunternehmer aus der Verantwortung. Wird die Klausel nicht gestrichen, sollte man den Vertrag nicht unterschreiben.