TRAGBARKEIT: WAS ICH MIR TATSÄCHLICH LEISTEN KANN

Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch ein Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf, damit die Immobilie für den Käufer finanziell tragbar ist. Mit der sogenannten Tragbarkeitsrechnung kann diese Faustregel einfach überprüft werden.

Geht die Rechnung auf oder resultiert sogar ein Überschuss, ist das Eigenheim tragbar. Auch die Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden kann.

Wichtig ist, dass in der Tragbarkeitsrechnung nicht etwa die Amortisationszahlungen für die zweite Hypothek oder ein allfälliges Darlehen vergessen gehen. Auch die Rückstellungen für Nebenkosten, Unterhalt, Reparaturen oder Renovationen müssen unbedingt mit einberechnet werden.

In der Tragbarkeitsrechnung setzt man nicht die aktuellen Zinssätze für Hypotheken ein, sondern einen Durchschnittswert. Dies soll gewährleisten, dass man sich die Immobilie auch im Fall von steigenden Zinsen noch leisten kann. Momentan setzen viele Banken für die erste Hypothek 4,5 Prozent und für die zweite 5,5 Prozent ein. Auf den Internetseiten vieler Finanzinstitute finden sich elektronische Tragbarkeitsrechner, die eine schnelle Analyse der Finanzierbarkeit ermöglichen.

WIE FINDET MAN EIN GÜNSTIGES HYPOTHEKENANGEBOT?

Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man die Hypothek abschliesst, sollte man zwei Aspekte berücksichtigen: Wer macht das beste Angebot? Und bei wem fühlt man sich am besten aufgehoben? Da der Hypothekenmarkt recht umkämpft ist, kann man mit den Banken feilschen.

Wichtig dabei ist, dass man mindestens fünf Offerten einholt und dann erneut verhandelt. Weil das zeitintensiv ist und harte Verhandlungen nicht jedermanns Sache sind, kann es sich lohnen, einen unabhängigen Finanzberater beizuziehen. Sein Honorar beträgt rund 150 Franken pro Stunde.

Günstige Angebote finden und vergleichen kann man zudem auf www.comparis.ch (Hypothekenbörse) oder www.moneypark.ch.

Ob mit Finanzberater oder im Alleingang: Wer die Eigenheimfinanzierung richtig angeht, kann jährlich schnell einige tausend Franken sparen – und viel Ärger vermeiden.

 

WELCHE HYPOTHEK IST DIE RICHTIGE?

Die Finanzkrise hat für künftige Eigenheimbesitzer auch ihr Gutes: Durch die Leitzinssenkungen der Nationalbank zur Ankurbelung der Wirtschaft sind auch die Hypothekarzinsen in den letzten Monaten massiv gesunken. Selten war die Finanzierung von Wohneigentum so günstig wie jetzt. Trotz allem ist die Wahl der richtigen Hypothek auch heute nicht einfach.

Für welche Hypothekarform man sich entscheidet, hängt davon ab, welche wirtschaftlichen Entwicklungen man in den nächsten Monaten und Jahren erwartet, denn das hat einen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung. Solche und vor allem langfristige Prognosen zu machen ist selbst für Experten schwierig.

In der jetzigen Phase sind – bei einem Zins von rund 0,85 bis 1,5 Prozent – Libor-Hypotheken tatsächlich die günstigsten. Wichtig ist aber, dass eine Libor-Hypothek jederzeit auf Ablauf einer Tranchenfälligkeit (ein, drei oder sechs Monate) in eine feste oder variable Hypothek gewandelt werden könne. Markus Baggenstos, ceo bei der architekturbuero-schweiz.ch, erklärt auch warum: «Damit kann bei einem raschen Anstieg der kurzfristigen Zinsen ein anderes, noch günstigeres Produkt gewählt werden.» Aber für all jene, die nicht gern ein Risiko eingehen und denen ein langfristig kalkulierbares Budget wichtiger ist, werden momentan vor allem Festhypotheken mit langer Laufzeit interessant sein.

WELCHE HYPOTHEKEN GIBT ES AUF DEM MARKT?

Zwar haben viele Finanzinstitute Hypotheken mit selbstkreierten Namen, trotzdem lässt sich der Grossteil der Hypotheken auf vier Modelle reduzieren:

  • Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit; der Zinssatz wird laufend an die Kapitalmarktentwicklungen angepasst.
  • Festhypothek: Laufzeiten von ein bis 15 Jahren; der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins.
  • Libor-Hypothek: Mischform aus variabler/fester Hypothek; meist mit fester Laufzeit, aber variablem Zins. Der Zins wird je nach Modell alle ein, drei oder sechs Monate dem Libor-Satz angepasst (Libor = London Interbank Offered Rate). Gegen eine Prämie kann man sich mit einer Zinsobergrenze (Cap) gegen stark steigende Zinsen absichern.
  • Spezialhypothek: Diese Hypotheken basieren meist auf folgenden Modellen: Kombihypothek (Kombination von variabler und/oder Libor mit einer Festhypothek); Hypothek für Ersterwerber (Zinsbonus); Ökohypothek (Zinsbonus für Liegenschaften, die nach ökologischen Massstäben gebaut wurden).