RENDITEBERECHNUNG EINES NEUEN MEHRFAMILIENHAUSES – BEISPIEL FÜR 6 VERMIETETE WOHNUNGEN IN ZÜRICH –

Eine verbesserte Darstellung der Tabelle finden Sie HIER.

1.0 MIETERTAG Einheiten NWF/m2 Miete/EH/Mt. Miete/p.a.
1.1 Wohnungen 4.5 Zimmer 3.00 125.00 2’750.00 99’000.00
1.2 Wohnungen 3.5 Zimmer 3.00 90.00 2’200.00 79’200.00
1.3 Einstellplätze 10.00 170.00 20’400.00
1.4 Bastelräume 3.00 300.00 10’800.00
1.6 TOTAL MIETERTRAG p.a. CHF 198’600.00
2.0 FINANZIERUNGSSTRUKTUR CHF %
2.1 Immobilien-Anlagewert 3’700’000.00 100.00
2.2 Investiertes EIGENKAPITAL (EK) 1’110’000.00 30.00
2.3 FREMDKAPITAL (FK) 2’590’000.00 70.00
3.0 DIREKTER AUFWAND    
3.1 Bruttomietertrag 198’600.00 100.00
3.2 Bewirtschaftungskosten *1* 9’930.00 5.00
3.3 Instandhaltungskosten *2* 0.00 645.00 0.00 0.00
3.4 Mietausfallrisiko *3* 5’958.00 3.00
4.0 UEBRIGER AUFWAND        
4.1 Hypothekarzinse *4* 2.00 51’800.00 26.08
4.2 Rückstellungen *5* 0.00 0.00
4.3 Abschreibungen *6* 2’600’000.00 80.00 32’500.00 16.36
4.4 Einkommensteuern *7* 130’912.00 35.00 45’819.20 23.07
5.0 NETTOERTRAG        
5.1 Reingewinn 52’592.80 26.48
6.0 RENDITEN
6.1 Bruttorendite 5.368
6.2 Nettorendite vom Anlagewert 52’592.80 1.421
6.3 Nettorendite vom investierten EIGENKAPITAL 52’592.80 4.738
Annahmen  / Erläuterungen:
*1* 5.00 % der jährlichen Mieterträge
*2* 25.00 CHF pro m2 Wohnfläche (bei älteren Liegenschaften) 645.00 m2
*3* 3.00 % der jährlichen Mieterträge
*4* 2.00 % bei den heutigen tiefen Zinsen
*5* bei Sanierungsbedarf der Liegenschaft
*6* Lineare Abschreibung des Gebäudes über 80.00 Jahre
Gebäudewert 2’600’000.00 CHF
*7* 35.00 % Grenzsteuersatz (berechnet auf dem Reingewinn vor Abschreibungen)
von 130’912.00 CHF

Mehr Informationen unter +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch wir schaffen „raum zum wohnen“.

WAS IST MINERGIE?

Minergie ist ein Baustandard für neue und modernisierte Gebäude. Die Marke wird von der Wirtschaft, den Kantonen und dem Bund gemeinsam getragen und ist vor Missbrauch geschützt.

Im Zentrum steht der Komfort – der Wohn- und Arbeitskomfort von Gebäudenutzern. Ermöglicht wird dieser Komfort durch eine hochwertige Bauhülle und eine systematische Lufterneuerung.

Der spezifische Energieverbrauch gilt als Leitgrösse, um die geforderte Bauqualität zu quantifizieren. Dadurch ist eine zuverlässige Bewertung gegeben. Relevant ist nur die zugeführte Endenergie.

Der Baustandard Minergie geniesst eine breite Akzeptanz. Gründe gibt es viele, der wichtigste: Bauherrschaften, Architekten und Planer, sind in der Gestaltung, in der Materialwahl und in der inneren und äusseren Struktur eines Gebäudes völlig frei.

In der Baubranche hat sich mittlerweile ein vielfältiges Angebot an Dienstleistungen (Fachpartner) und Produkten (Module) für Minergie-Bauten entwickelt. Zu den Anbietern zählen Architekten und Planer, Hersteller von Materialien, Bauteilen und Systemen. Die Breite dieses Marktes fördert die Qualität.

Besser bauen nach Minergie hat mindestens drei Vorteile: höherer Komfort, verbesserte Werterhaltung und deutlich tiefere Energiekosten. Minergie setzt Ziele und macht keinerlei Auflagen, wie diese Ziele zu erreichen sind. Damit bleibt der Bauherrschaft und den Planern des Gebäudes jede gestalterische Freiheit; auch die Wahl der Materialien und des Energieträgers ist Sache der Beteiligten.

Nutzen und Vorteile
Minergie ist ein Qualitätslabel für Neubauten und modernisierte Altbauten aller Gebäudekategorien. Im Vordergrund steht der Komfort für die Nutzerschaft. Da sich die Bauqualität eines Gebäudes über den Energieverbrauch bewerten lässt, eignet sich diese Schlüsselgrösse dafür hervorragend. Als Mass für diese Bewertung dient der Energiebedarf je Quadratmeter beheizter Wohnfläche.

Die Vorteile des Baustandards
Besser bauen nach Minergie hat mindestens drei Vorteile: höherer Komfort, verbesserte Werterhaltung und deutliche Energiekosteneinsparungen.

Der thermische Komfort in Bauten mit gut gedämmten und dichten Aussenwänden, Böden und Dachflächen ist höher. Der Grund: Die inneren Oberflächen der Bauhülle sind wärmer, keine Kältestrahlung und keine Zugserscheinungen. Diese Eigenschaften wirken sich auch während sommerlichen Hitzetagen aus: Das Gebäude ist vor Übertemperaturen besser geschützt.

Werterhaltung: Die Bauqualität wirkt sich auf den mittel- und langfristigen Wert einer Liegenschaft sehr stark aus. Gemäss der Studie „Minergie macht sich bezahlt“ der Zürcher Kantonalbank beträgt der Mehrwert eines Minergie-Einfamilienhauses bei sonst identischen Hauseigenschaften gegenüber eines konventionellen Einfamilienhauses rund 7 %. Bei einem Mehrfamilienhaus beträgt der Mehrwert bzw. der am Markt erzielte Aufpreis 3,5 % (Richtwerte ca.).

Energiekosteneinsparung: Jede eingesparte Kilowattstunde macht sich auf dem Konto bemerkbar – während Jahrzehnten. Allfällige Mehrkosten der besseren Bauqualität lassen sich so kompensieren.

Und die Lüftungsanlage?
Bei einer dichten Gebäudehülle ist eine systematische Lufterneuerung unverzichtbar, um anfallende Feuchte und Schadstoffe abzuführen. Sinnvollerweise erfolgt diese Lufterneuerung mit Rückgewinnung von Wärme aus der belasteten Luft. Die Kombination von dichter, gut gedämmter Hülle und mechanischer Lüftung schafft gute Komfortverhältnisse.


Die Gründe:

  • Gute Luft ist das wichtigste Argument für eine Komfortlüftung.
  • Die Wohnräume sind vor Lärm geschützt, ohne Verzicht auf frische Luft. Dieser zusätzliche Schutz bedeutet besonders an lärmgeplagten Lagen grosse Vorteile: Die Vermietbarkeit respektive der Eigennutzwert eines Wohnhauses wird verbessert.
  • Pollen und Keime werden von den Filtern gebunden. Die Luftqualität im Wohnraum ist deutlich besser als im Aussenraum. Dieser Befund basiert auf einer Untersuchung des Bundesamtes für Gesundheit.
  • Der Wärmetauscher im Lüftungsgerät garantiert, dass auch ursprünglich kalte Luft vorgewärmt in die Wohnräume strömt. Während sommerlicher Hitzeperioden lässt sich dieser Tauscher in der Regel umgehen.
  • Der Bezug zur Umgebung bleibt gewahrt. Denn die Fenster können bedenkenlos geöffnet werden, beispielsweise im Frühjahr beim ersten Vogelgezwitscher.

Der volkswirtschaftliche Aspekt
Von einer verbesserten Bauweise profitiert das einheimische Gewerbe. Die bei den Energiekosten eingesparten Gelder sind in der Bausubstanz gut angelegt. Und sie sind dort über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes respektive der Installationen kostenwirksam. Bei einer Energiepreissteigerung ist dieser Effekt noch deutlicher. Verbesserte Bauweisen fördern auch Innovationen in der Bau- und Haustechnik.

architekturbuero-schweiz.ch WIR BAUEN IHR HAUS NACH MINERGIE!

VERMITTLUNG UND VERKAUF – REAL ESTATE –

Wir verkaufen und vermitteln Ihr Immobilie
Wir verkaufen und vermitteln Ihre Immobilie! – Ihr architekturbuero-schweiz.ch

architekturbuero-schweiz.ch bewertet und vermittelt Immobilien Dritter und betreut den Verkauf eigener Objekte.

Dabei profitieren Verkäufer, Privatkunden und Investoren, die eine Immobilie zum Kaufen oder Mieten suchen, von der langjährigen Erfahrung und dem grossen Netzwerk.

Dank ausgesprochener Nähe zum Immobilienmarkt finden wir für Sie die passgenaue Lösung für Ihre Wünsche und Ziele.

SUCHAUFTRAG            OBJEKTE

«BIETERVERFAHREN»: HAUSKAUF-CHECKLISTE. SO NAVIGIEREN SIE DURCH DAS BIETERVERFAHREN

Insbesondere an gefragten Wohnlagen setzen Anbieter beim Hausverkauf auf das Bieterverfahren. Diese Art des Immobilienverkaufs ist eine Form der Auktion. Interessierte Personen reichen ihre Gebote ein und erhöhen diese jeweils, wenn es zu einer weiteren Bieterrunde kommt. Die Teilnahme an den Bieterrunden ist jedoch dem Interessenten überlassen und wird so lange fortgesetzt, bis eine Partei den Zuschlag für das Eigenheim erhält. Die folgende Checkliste zeigt, worauf Käufer beim Bieterverfahren besonders achten müssen.

  1. Informationen sammeln: Bestellen Sie die detaillierte Verkaufsbroschüre und kontrollieren Sie, ob Ihnen alle wesentlichen Informationen zur Immobilie vorliegen. Telefonieren Sie mit den Verantwortlichen des Bieterverfahrens, um allfällige offene Fragen zu klären.
  1. Das Bieterverfahren verstehen: Prüfen Sie, ob es sich um ein transparentes Bieterverfahren handelt. Das erkennen Sie daran, dass die Anzahl Bieterrunden und die Zeitfenster dazwischen festgelegt sind.
  1. Objekt in Augenschein nehmen: Besichtigen Sie die Immobilie. Falls das vor dem Start des Bieterverfahrens nicht möglich sein sollte, fragen Sie nach dem Grund. Generell ist es nicht empfehlenswert, bei einer Immobilie mitzubieten, die Sie vorher nicht sehen durften.
  1. Die richtigen Fragen stellen: Überlegen Sie sich für die Besichtigung im Vorfeld zentrale Fragen zum Verkaufsgrund, zur Nachbarschaft – insbesondere bei Stockwerkeigentum – zur Lärmbelästigung. Auch der Sonnenverlauf, die Art der Heizung und die Frage nach Bauland in der Nachbarschaft können von Bedeutung sein. Vergleichen Sie die Informationen von der Verkaufsbroschüre mit dem aktuellen Zustand der Immobilie und versuchen Sie die noch offenen Fragen zur Immobilie zu klären.
  1. Bei Unsicherheit den Profi beauftragen: Organisieren Sie im Zweifelsfall und bei genügend Zeit die Schätzung durch einen Experten, um Ihre Entscheidungsgrundlage zu stärken.
  1. Die Finanzierung regeln: Definieren Sie mit Ihrem Kreditgeber Ihr Höchstgebot anhand der Einschätzung des Liegenschaftswertes, den zur Verfügung stehenden Eigenmitteln und des vorhandenen Einkommens. Lassen Sie sich eine schriftliche Bestätigung über den höchstmöglichen Kaufpreis ausstellen. 
  1. Die Phase des Bietens: Geben Sie Ihr Gebot ab. Bleiben Sie in jedem Fall bei weiteren Bieterrunden diszipliniert beim definierten Limit, damit sie Ihre maximale Finanzierungsgrenze nicht überschreiten.
  1. Warten bis zum Notariat: Während des Bieterverfahrens bewegen sich die bietenden Parteien sozusagen im Nebel, weil man nicht weiss, wer welchen Kaufpreis geboten hat. Das Verfahren ist auch noch nicht mit einer Zusage durch den Verantwortlichen besiegelt, sondern erst, wenn der Hauskauf notariell beglaubigt ist.

Wir wünschen Ihnen, dass Sie in Ihrem Bieterverfahren Ihre Traumimmobilie erstehen können. Bei Fragen zum Immobilienwert und zur Finanzierung stehen Ihnen die Experten der architekturbuero-schweiz.ch gerne beratend zur Seite und teilen ihr vertieftes regionales Know-how mit Ihnen. Kontaktieren Sie uns!

WELCHE EIGENTUMSFORM PASST ZU IHNEN?

Wohneigentum ist nicht gleich Wohneigentum. Ein Blick auf die Unterschiede hilft beim Haus- oder Wohnungskauf, die für Sie passende Eigentumsform zu finden.

Der Gesetzgeber hat mehrere Formen von Eigentum für Haus und Wohnung geschaffen. Welche davon infrage kommt, darüber entscheiden die eigenen Vorlieben, die persönlichen Verhältnisse und die Pläne für die Zukunft. Nachstehend finden Sie die einzelnen Eigentumsformen im Detail:

Alleineigentum
Die Liegenschaft gehört der Einzelperson, die im Grundbuch eingetragen wird. Diese Form eignet sich für Konkubinatspaare, die ihre Besitzansprüche nicht aufteilen wollen. Der Alleineigentümer trägt die Verantwortung. Bei verheirateten Paaren bzw. eingetragenen Partnerschaften gilt der Partnerschutz: Die Immobilie kann nur mit der Zustimmung des Partners verkauft werden. Im Fall einer Trennung kann per Gerichtsentscheid ein befristetes Wohnrecht für den nicht eingetragenen Partner erwirkt werden.

Gesamteigentum
Die Liegenschaft gehört mehreren Eigentümern. Diese Form findet sich häufig bei Ehepaaren mit Gütergemeinschaft und bei Erbengemeinschaften. Das sogenannte übergeordnete Verhältnis – z. B. Ehevertrag, Erbengemeinschaft oder Gesellschaftsvertrag – hält die Ausgestaltung der internen Anteilsverteilung fest. Daher können die Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden, und alle zusammen tragen die Verantwortung. Im Unterschied zum Miteigentum ist das Gesamteigentum eine rechnerische Quote und kein selbstständig veräusserbarer Bruchteil.

Miteigentum
Beim Miteigentum gehört die Immobilie mehreren Eigentümern. Die klar definierten Besitzanteile der Immobilie werden im Grundbuch eingetragen. Diese Eigentumsform eignet sich besonders für Konkubinatspaare, da hier im Gegensatz zu der Eigentumsform «Gesamteigentum» Pensionskassengelder und Gelder aus der Säule 3a als Eigenkapital eingebracht werden dürfen.* Auch für Ehepaare, die den Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung oder der Gütertrennung vereinbart haben, ist dies die gängigste Form. Jeder Miteigentümer kann frei über seinen Anteil verfügen und trägt die Rechte und Pflichten wie auch die Kosten für seinen Anteil. Will ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen, haben die anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht.

Stockwerkeigentum
Bei dieser Sonderform des Miteigentums erwirbt man einen Wertanteil am Grundstück und am Gebäude. Bestimmte Bereiche darf man alleine nutzen und auch im Innern ausbauen – dazu gehören die Wohnung, der Keller, der Estrich sowie die Garagen. Für diese Räumlichkeiten trägt der Eigentümer die Verantwortung. Alles, was nicht mit Sonderrecht belegt ist, gehört der Stockwerkeigentümerschaft und wird von dieser verwaltet, also z. B. Treppenhaus oder Teile des Gartens.

Lassen Sie sich bei Ihrem Eigenheimkauf optimal beraten. Mehr Informationen finden Sie unter architekturbuero-schweiz.ch.

*Damit Vorsorgegelder bezogen werden können, müssen die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse, die eingebrachten Mittel und die jeweils bezogenen Vorsorgegelder im Grundbuch sichtbar sein.

RÜCKLAGEN: RESERVEN BILDEN

Wie ein Fahrzeug jedes Jahr Ausgaben ­verursacht, etwa für die Vignette oder neue Bereifung, fallen auch bei einem Haus laufend Kosten an. Diese sind nicht zu unterschätzen und müssen bereits vor dem Bau oder Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden. Daher rechnet man die Ausgaben für Neben- und Unterhaltskosten auch bereits in der Tragbarkeitsrechnung ein.

Damit das Geld im Bedarfsfall auch tatsächlich vorhanden ist, sollte jeder Hausbesitzer genügend Rücklagen bilden. Wie hoch diese sein sollen, darüber streiten sich sogar die Experten. Bewährt hat sich in der Praxis, dass für Objekte in tadellosem Zustand jährlich rund ein Prozent der Liegenschaftskosten (Preis für Land und Bau) auf die Seite gelegt wird – also zum Beispiel jährlich 7000 Franken für ­eine Liegenschaft, die 700’000 Franken ­gekostet hat.

Von diesem Geld werden 0,7 Prozent für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt verwendet. Dazu gehören:

  • Versicherungsprämien;
  • öffentliche Abgaben (Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr, Liegenschafts- oder Grundsteuern und anderes mehr);
  • Kosten für Fernsehanschluss;
  • Betriebskosten (Heizöl, Gas, Strom, Serviceabonnemente, Kaminfeger, Reinigungs- und Unterhaltsmaterial);
  • laufender Unterhalt (etwa Reparaturen an technischen Geräten, kleinere Reparaturen am Gebäude);
  • Garten- und Umgebungsunterhalt.

    Die restlichen 0,3 Prozent sind für Rück­stellungen vorgesehen, mit denen spätere Investitionen wie Renovationsarbeiten oder der Ersatz der Küche oder des Badezimmers zum Teil gedeckt werden können.

BEISPIEL EINER TRAGBARKEITSRECHNUNG

Ausgangslage  
Kaufpreis der Liegenschaft

Fr. 700’000.-

eigene Mittel in bar

Fr. 200’000.-

jährliches Bruttoeinkommen

Fr. 120’000.-

 

benötigtes Fremdkapital

 
davon 1. Hypothek (65% von Fr. 700’000.–)

Fr. 455’000.–

davon 2. Hypothek

(Differenz zwischen Fremdkapital und

1. Hypothek, maximal 15% des Kaufpreises)

Fr. 45’000.–

 
Jahreskosten für Wohneigentum  
Zinskosten 1. Hypothek (4,5%)

Fr. 20’475.–

Zinskosten 2. Hypothek (5,5%)

Fr. 2’475.–

Amortisation (Fr. 45’000.– in 15 Jahren)

Fr. 3’000.–

Nebenkosten (1% des Liegenschaftswerts)

Fr. 7’000.–

Jahreskosten

Fr. 32’950.–

 
Tragbarkeit  
33% des Bruttoeinkommens

Fr. 39’600.–

abzüglich Jahreskosten für Wohneigentum

-Fr. 32’950.–

Überschuss

Fr. 6’650.–

TRAGBARKEIT: WAS ICH MIR TATSÄCHLICH LEISTEN KANN

Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch ein Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf, damit die Immobilie für den Käufer finanziell tragbar ist. Mit der sogenannten Tragbarkeitsrechnung kann diese Faustregel einfach überprüft werden.

Geht die Rechnung auf oder resultiert sogar ein Überschuss, ist das Eigenheim tragbar. Auch die Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden kann.

Wichtig ist, dass in der Tragbarkeitsrechnung nicht etwa die Amortisationszahlungen für die zweite Hypothek oder ein allfälliges Darlehen vergessen gehen. Auch die Rückstellungen für Nebenkosten, Unterhalt, Reparaturen oder Renovationen müssen unbedingt mit einberechnet werden.

In der Tragbarkeitsrechnung setzt man nicht die aktuellen Zinssätze für Hypotheken ein, sondern einen Durchschnittswert. Dies soll gewährleisten, dass man sich die Immobilie auch im Fall von steigenden Zinsen noch leisten kann. Momentan setzen viele Banken für die erste Hypothek 4,5 Prozent und für die zweite 5,5 Prozent ein. Auf den Internetseiten vieler Finanzinstitute finden sich elektronische Tragbarkeitsrechner, die eine schnelle Analyse der Finanzierbarkeit ermöglichen.

WIE FINDET MAN EIN GÜNSTIGES HYPOTHEKENANGEBOT?

Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man die Hypothek abschliesst, sollte man zwei Aspekte berücksichtigen: Wer macht das beste Angebot? Und bei wem fühlt man sich am besten aufgehoben? Da der Hypothekenmarkt recht umkämpft ist, kann man mit den Banken feilschen.

Wichtig dabei ist, dass man mindestens fünf Offerten einholt und dann erneut verhandelt. Weil das zeitintensiv ist und harte Verhandlungen nicht jedermanns Sache sind, kann es sich lohnen, einen unabhängigen Finanzberater beizuziehen. Sein Honorar beträgt rund 150 Franken pro Stunde.

Günstige Angebote finden und vergleichen kann man zudem auf www.comparis.ch (Hypothekenbörse) oder www.moneypark.ch.

Ob mit Finanzberater oder im Alleingang: Wer die Eigenheimfinanzierung richtig angeht, kann jährlich schnell einige tausend Franken sparen – und viel Ärger vermeiden.

 

WELCHE HYPOTHEK IST DIE RICHTIGE?

Die Finanzkrise hat für künftige Eigenheimbesitzer auch ihr Gutes: Durch die Leitzinssenkungen der Nationalbank zur Ankurbelung der Wirtschaft sind auch die Hypothekarzinsen in den letzten Monaten massiv gesunken. Selten war die Finanzierung von Wohneigentum so günstig wie jetzt. Trotz allem ist die Wahl der richtigen Hypothek auch heute nicht einfach.

Für welche Hypothekarform man sich entscheidet, hängt davon ab, welche wirtschaftlichen Entwicklungen man in den nächsten Monaten und Jahren erwartet, denn das hat einen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung. Solche und vor allem langfristige Prognosen zu machen ist selbst für Experten schwierig.

In der jetzigen Phase sind – bei einem Zins von rund 0,85 bis 1,5 Prozent – Libor-Hypotheken tatsächlich die günstigsten. Wichtig ist aber, dass eine Libor-Hypothek jederzeit auf Ablauf einer Tranchenfälligkeit (ein, drei oder sechs Monate) in eine feste oder variable Hypothek gewandelt werden könne. Markus Baggenstos, ceo bei der architekturbuero-schweiz.ch, erklärt auch warum: «Damit kann bei einem raschen Anstieg der kurzfristigen Zinsen ein anderes, noch günstigeres Produkt gewählt werden.» Aber für all jene, die nicht gern ein Risiko eingehen und denen ein langfristig kalkulierbares Budget wichtiger ist, werden momentan vor allem Festhypotheken mit langer Laufzeit interessant sein.