RENDITEBERECHNUNG EINES NEUEN MEHRFAMILIENHAUSES – BEISPIEL FÜR 6 VERMIETETE WOHNUNGEN IN ZÜRICH –

Eine verbesserte Darstellung der Tabelle finden Sie HIER.

1.0 MIETERTAG Einheiten NWF/m2 Miete/EH/Mt. Miete/p.a.
1.1 Wohnungen 4.5 Zimmer 3.00 125.00 2’750.00 99’000.00
1.2 Wohnungen 3.5 Zimmer 3.00 90.00 2’200.00 79’200.00
1.3 Einstellplätze 10.00 170.00 20’400.00
1.4 Bastelräume 3.00 300.00 10’800.00
1.6 TOTAL MIETERTRAG p.a. CHF 198’600.00
2.0 FINANZIERUNGSSTRUKTUR CHF %
2.1 Immobilien-Anlagewert 3’700’000.00 100.00
2.2 Investiertes EIGENKAPITAL (EK) 1’110’000.00 30.00
2.3 FREMDKAPITAL (FK) 2’590’000.00 70.00
3.0 DIREKTER AUFWAND    
3.1 Bruttomietertrag 198’600.00 100.00
3.2 Bewirtschaftungskosten *1* 9’930.00 5.00
3.3 Instandhaltungskosten *2* 0.00 645.00 0.00 0.00
3.4 Mietausfallrisiko *3* 5’958.00 3.00
4.0 UEBRIGER AUFWAND        
4.1 Hypothekarzinse *4* 2.00 51’800.00 26.08
4.2 Rückstellungen *5* 0.00 0.00
4.3 Abschreibungen *6* 2’600’000.00 80.00 32’500.00 16.36
4.4 Einkommensteuern *7* 130’912.00 35.00 45’819.20 23.07
5.0 NETTOERTRAG        
5.1 Reingewinn 52’592.80 26.48
6.0 RENDITEN
6.1 Bruttorendite 5.368
6.2 Nettorendite vom Anlagewert 52’592.80 1.421
6.3 Nettorendite vom investierten EIGENKAPITAL 52’592.80 4.738
Annahmen  / Erläuterungen:
*1* 5.00 % der jährlichen Mieterträge
*2* 25.00 CHF pro m2 Wohnfläche (bei älteren Liegenschaften) 645.00 m2
*3* 3.00 % der jährlichen Mieterträge
*4* 2.00 % bei den heutigen tiefen Zinsen
*5* bei Sanierungsbedarf der Liegenschaft
*6* Lineare Abschreibung des Gebäudes über 80.00 Jahre
Gebäudewert 2’600’000.00 CHF
*7* 35.00 % Grenzsteuersatz (berechnet auf dem Reingewinn vor Abschreibungen)
von 130’912.00 CHF

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RECHTEN, PFLICHTEN UND RISIKEN DER BETEILIGTEN

Für die Verwirklichung des Traums einer eigenen Liegenschaft stehen verschiedene mögliche Vertragspartner zur Verfügung. Der Weg zum eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist aber auch mit nicht zu unterschätzenden Risiken gesäumt, welche vor Vertragsschluss bedacht und weitmöglichst ausgeschlossen werden sollten. Die folgende Kurzübersicht über die möglichen Vertragspartner und zumindest zwei zu erwartende Risiken – Baumängel und Bauhandwerkerpfandrecht – soll aufzeigen, dass die wichtigsten Weichen für Erfolg oder Misserfolg beim Bau- en mit dem Vertragsschluss gestellt werden.

Vertrag mit dem Architekten
Der Vertrag mit dem Architekten ist ein gemischtes Vertragsverhältnis mit auftrags- und werkvertragsrechtlichen Elementen. Auf den Gesamtvertrag mit dem Architekten, in dem alle die genannten Leistungen enthalten sind, wird je nach Leistung Werkvertrags- oder Auftragsrecht angewandt. Falls zwischen den Parteien vereinbart, kommen die SIA-Normen zur Anwendung. Diese Normen des Vereins der Schweizerischen Ingenieure und Architekten haben rein privaten Charakter und gelten deshalb nur, wenn sie vereinbart worden sind. Wurde nichts vereinbart, gelten das OR und die darin enthaltenen Regeln des Werkvertrags und des Auftrags.

Der Architekt plant die Liegenschaft in enger Zusammenarbeit mit dem Bauherrn individuell nach dessen Wünschen. Im Allgemeinen hat der Architekt folgende Pflichten:

Er erstellt zuerst ein Vorprojekt, indem er Skizzen und Vorschläge erarbeitet aufgrund der Wünsche der Bauherrschaft, der Überbauungsmöglichkeiten und der nanziellen Möglichkeiten des Bauherrn. Die Bauherrschaft wählt die Idee, die ihren Wünschen und Bedürfnissen am ehesten entspricht, aus. Das vom Architekten darauf zu erstellende Bauprojekt umfasst alle für das Baugesuch notwendigen Pläne, Detailstudien, den Kostenvoranschlag und einen nachgeführten Zeitplan.
Nach erteilter Baubewilligung erstellt der Architekt die Ausführungs- und Detailpläne sowie die Ausschreibungsunterlagen für die Handwerker. Verschiedene Handwerker werden angeschrieben, welche eine Offerte für die ausgeschriebenen Arbeiten erstellen sollen. Nach Erhalt der Offerten macht der Architekt einen Zusammenzug derselben und stellt die Angebote zusammen, so dass der Bauherr den Handwerker, der den Zuschlag erhalten soll, auswählen kann. Der Bauherr bestimmt, welche Baustoffe, Farben, Apparate usw. verwendet werden. Er schliesst den Vertrag mit dem Handwerker ab. Während der Ausführung überprüft der Architekt als Bauleiter die Arbeiten auf der Baustelle.

Vertrag mit dem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer erstellt die Liegenschaft vollständig, jedoch nach den Plänen eines vom Bauherrn frei gewählten Architekten. Der Bauherr arbeitet für die Ausführung des Baus mit nur einem Vertragspartner zusammen. Der Generalunternehmer seinerseits verpflichtet diejenigen Handwerker, die er will. Mit dem Generalunternehmer wird ein Werkvertrag abgeschlossen.

Er arbeitet meistens zu einem Festpreis und einem Fixtermin.
Der Generalunternehmer ist der einzige Vertragspartner, die einzige Ansprechsperson des Bauherrn, weshalb ein Vertrauensverhältnis bestehen muss. Um die richtige Wahl zu treffen, lohnt es sich abzuklären, ob der Generalunternehmer bereits Referenzhäuser gebaut hat und ob die Eigentümer dieser Häuser zufrieden sind mit der Zusammenarbeit, dem Bauablauf und der Ausführung der Garantiearbeiten. Im Vertrag allein sind die Pflichten und Rechte der Parteien festgehalten. Was nicht vereinbart ist, kann später nicht gefordert werden. Dem Vertragsinhalt kommt deshalb besondere Bedeutung zu.

Wichtig ist die detaillierte Beschreibung dessen, was der Generalunternehmer leisten muss. Dazu gehört der Baubeschrieb mit konstruktiven Details sowie Angaben über Baukonstruktionen, Einrichtungen, den Ausbaukomfort und die Qualität der Materialien und Geräte. Termine wie der Baubeginn und der Einzugstermin sind festzulegen. Dabei muss im Vertrag definiert sein, was Bezugsbereitschaft heisst. Ein Bau muss vollständig gereinigt, möblierbar und funktionstüchtig und die Zufahrtswege müssen gepflastert sein, damit von Bezugsbereitschaft gesprochen werden kann. Neben dem Werkpreis ist festzuhalten, welche Nebenleistungen nicht im Werkpreis enthalten sind. Zahlungstermine sind an den Baufortschritt zu koppeln. Sinnvoll ist, die letzte Tranche des Werkpreises als Garantierückbehalt auszugestalten, um den Generalunternehmer auch nach Vollendung des Werks noch an sich zu binden.

Vertrag mit dem Totalunternehmer
Der Totalunternehmer wird oft fälschlicherweise als Generalunternehmer bezeichnet. Entgegen dem Generalunternehmer plant der Totalunternehmer die Liegenschaft selbst. Die Anbieter von Normhäusern sind regelmässig Totalunternehmer. Der Totalunternehmer verpflichtet in der Regel selbst wiederum einen Generalunternehmer oder verschiedene Handwerker und verkauft das fertiggestellte Haus. Beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Totalunternehmer ist auf dieselben Dinge zu achten, wie oben bezüglich des Werkvertrags mit dem Generalunternehmer beschrieben.

Risiken des Bauherrn: Gewährleistung und Bauhandwerkerpfandrecht
Der Handwerker haftet für offene, verdeckte und absichtlich verschwiegene Mängel an Bauarbeiten, die er ausgeführt hat. Sind die SIA-Normen als geltend vereinbart worden, gilt die Garantiefrist von 2 Jahren für offene Mängel und Verjährungsfristen von 5 Jahren für verdeckte und 10 Jahren für absichtlich verschwiegene Mängel. Wird ein Mangel entdeckt, muss dem Unternehmer eine Frist angesetzt werden, innert welcher er das Werk kostenlos nachbessern muss. Ist die Nachbesserung nach Ablauf der Frist noch nicht erfolgt, kann ein anderer Unternehmer zur Behebung des Mangels beauftragt oder Minderung verlangt werden.

Sowohl im Vertrag mit den einzelnen Handwerkern, wenn mit einem Architekten gebaut wird, wie auch im Werk- oder Kaufvertrag mit dem General- oder Totalunternehmer muss auf die Vereinbarung der Gewährleistung besonderes Augenmerk gelegt werden. Gewährleistungsrechte können abgetreten oder weitergegeben werden.

Im ersten Fall vereinbart der Total- oder Generalunternehmer mit dem Käufer oder Bauherrn, dass dieser seine Gewährleistungsansprüche direkt gegen den jeweiligen Handwerker geltend machen könne. Dies hat jedoch für den Bauherrn grosse Nachteile. Vielleicht ist der entsprechende Handwerker weit weg domiziliert oder bereits im Konkurs. Deshalb muss der Bauherr darauf beharren, seine Garantieansprüche gegenüber dem Generalunternehmer zu behalten. Dieser ist sein Vertragspartner und an diesen muss er sich halten können. Zu vermeiden ist auch die Weitergabe der Handwerkergarantien an den Bauherrn. In diesem Falle kann der Bauherr zwar auf den Generalunternehmer zurückgreifen. Dieser haftet aber nur, soweit ihm der entsprechende Handwerker haftet. Mit der pauschalen Formulierung «der Generalunternehmer garantiert die Handwerkergarantien» weiss der Bauherr nicht, um welche Garantien es sich handelt und wie weit sie gehen.

Für den Bauherrn am vorteilhaftesten sind die Garantien nach der SIA-Norm 118. Der Bauherr hat damit zum einen den Vorteil, dass er offene Mängel innerhalb der zweijährigen Garantiefrist jederzeit rügen kann. Zudem muss bei Mängeln, die während der zweijährigen Garantiefrist gerügt werden, der Unternehmer beweisen, dass er das Werk vertragskonform erstellt hat und kein Mangel besteht. Die Beweislast wird dem- nach für Mängel, die während der Garantiefrist gerügt werden, gemäss den Fachkenntnissen verteilt, was für den Bauherrn natürlich ein Vorteil ist.

Bauhandwerkerpfandrecht
Sinn des Bauhandwerkerpfandrechts ist die Absicherung des Handwerkers (also des selbständig erwerbenden Bauunternehmers, Gipsers, Maurers usw.) für den Wert seiner Arbeit. Er hat Arbeit geleistet und Material geliefert, das er bei Nichtbezahlung seiner Forderung nicht wieder mitnehmen und an- derweitig verwenden kann. Deshalb kann er sich aus dem Grundstück bezahlt machen, indem er den Eigentümer auf Pfandverwertung betreibt und die Zwangsversteigerung der Liegenschaft verlangt.

Für den Käufer einer Liegenschaft, der das Haus von einem General- oder Totalunternehmer erstellen lässt, birgt das Bauhandwerkerpfandrecht die Gefahr, dass er eine Doppelzahlung leisten muss. Der Bauhandwerker kann sein Pfandrecht geltend machen, auch wenn der Eigentümer der Liegenschaft nicht sein Vertragspartner ist und demnach gar nichts dafür kann, dass der Bauhandwerker nicht bezahlt worden ist. Um eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft zu verhindern, muss der Eigentümer den Handwerker nochmals bezahlen. Des- halb ist es sinnvoll, wenn man sich von den Unternehmern bestätigen lässt, dass sie bezahlt worden sind, bevor eine weitere Anzahlung an den Generalunternehmer geleistet wird. Ganz gefeit von der Gefahr des Bauhandwerkerpfandrechts ist der Bauherr allerdings auch dann nicht. Der Handwerker hat unter Umständen selbst einen Subunternehmer, ohne Wissen des Generalunternehmers, engagiert und diesen nicht bezahlt. So kann dem Bauherrn auch ein Pfandrecht des Subsubunternehmers des Generalunternehmers blühen. Natürlich kann sich der Käufer der Liegenschaft an den Generalunternehmer halten und von diesem Regress fordern, wenn er vom Handwerker belangt wird. Wenn der Generalunternehmer aber bis dahin nicht mehr zahlungsfähig ist, kann er auch keinen Schadenersatz leisten. Der Generalunternehmer kann in die Pflicht genommen werden, indem von ihm eine Bankgarantie verlangt wird, gemäss welcher die Bank allfällige Bauhandwerkerpfandrechte ablöst. Solche Absicherungen sind aber nur gültig, wenn sie im Werkvertrag vereinbart sind. Die Rechte, Pflichten und Risiken der Vertragsparteien, die vorliegend nur kurz und ohne Anspruch auf Vollständigkeit dargelegt worden sind, ergeben sich aus dem Vertrag, den der Bauherr oder Käufer abschliesst. Die sorgfältige Auswahl des Vertragspartners und die eingehende Prüfung des abzuschliessenden Vertrags – eventuell mit Hilfe einer Fachperson – sind wichtige Voraussetzungen für einen für alle Beteiligten möglichst reibungslosen und befriedigenden Bauablauf.

MEHR INFORMATIONEN UNTER +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch „raum zum wohnen“

BIETERVERFAHREN FÜR KÄUFER – Was genau ist ein Bieterverfahren? –

In einem Bieterverfahren für Immobilien geben Interessenten Gebote ab, wieviel sie für eine Immobilie zu bezahlen bereit wären. So wird einfach und schnell Transparenz über den Marktpreis für eine Immobilie geschaffen. Bei einem Bieterverfahren handelt es sich nicht um eine Auktion oder Versteigerung mit zwingendem Verkauf an den Höchstbietenden. Im Bieterverfahren besteht für den Verkäufer keine Verkaufspflicht und es muss nicht an den Höchstbietenden verkauft werden. Auch für den Bieter sind die abgegebenen Gebote nicht bindend.

Wie läuft ein Bieterverfahren ab?

  1. Besichtigung der Immobilie

Vor dem Start des Bieterverfahrens finden Besichtigungen der Immobilie als Gruppen- oder Einzeltermine statt. Während dieser Besichtigung können Sie sich einen Eindruck von der angebotenen Immobilie verschaffen. Haben Sie Interesse am Bieterverfahren teilzunehmen, so können Sie dies dem Verkäufer signalisieren.

  1. Zugang zum Online-Bieterverfahren

Der Verkäufer wählt nach den Besichtigungsterminen aus, welche Interessenten er zum Bieterverfahren einladen möchte. Hat der Verkäufer Sie ausgewählt, erhalten Sie die Zugangsdaten zum Online-Bieterportal. Außerdem erfahren Sie weitere Informationen zum Startdatum und zur Laufzeit des Bieterverfahrens.

  1. Prüfung der Finanzierungsmöglichkeiten

Bevor Sie Ihre Gebote im Bieterverfahren abgeben, prüfen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten mit Ihrer Bank und holen Sie eine Finanzierungsbestätigung ein. So stellen Sie sicher, dass falls Ihr Gebot vom Käufer angenommen wird, dem Abschluss des Kaufvertrags nichts entgegensteht.

  1. Start des Bieterverfahrens und Gebotsabgabe

Das Bieterverfahren findet üblicherweise 1-2 Wochen nach den letzten Besichtigungsterminen statt. Der Verkäufer legt die Laufzeit des Bieterverfahrens selbst fest. Ist das Bieterverfahren gestartet, können Sie im Online-Bieterportal Ihre Gebote abgeben. Der Verkäufer entscheidet, ob die Gebote offen oder verdeckt abgegeben werden. Offen bedeutet, dass Sie die Höhe der Gebote Ihrer Mietbieter (nicht aber deren Namen) sehen können. Verdeckt heißt, dass Sie nur ihr eigenes Gebot sehen. Sie können Ihr Gebot bis zum Ablauf der Laufzeit jederzeit anpassen. Der Referenzpreis, der vom Verkäufer für die Immobilie angegeben wird ist nicht bindend – das heißt Sie können den Preis unter- bzw. überbieten.

  1. Abschluss des Bieterverfahrens

Nach Ende des Bieterverfahrens prüft der Verkäufer die erhaltenen Gebote und entscheidet zeitnah, ob und an wen er die Immobilie verkaufen möchte. Für den Verkäufer besteht kein Verkaufszwang – das heißt er kann sich auch gegen einen Verkauf aussprechen. Außerdem besteht kein Zwang, an den Bieter mit dem höchsten Gebot zu verkaufen. Auch für Sie als Bieter besteht ebenfalls kein Zwang die Immobilie zu dem von Ihnen gebotenen Preis zu kaufen. Hat der Verkäufer sich entschieden an Sie zu verkaufen, können Sie das Angebot abnehmen oder ablehnen. Entscheiden Sie sich für den Kauf der Immobilie, lassen Sie den Kauf gemeinsam mit dem Verkäufer notariell beurkunden.

Was sind die Vorteile eines Bieterverfahrens für Käufer?

Der wesentliche Vorteil für Sie im Bieterverfahren ist, dass Sie selbst bestimmen können, wieviel Ihnen eine Immobilie wert ist. Im Bieterverfahren gibt es keine bestimmte Preisforderung oder einen Mindestpreis – Sie allein entscheiden über die Höhe Ihres Gebots.

Außerdem entfallen durch das Bieterverfahren langwierige Preisverhandlungen mit dem Verkäufer. Durch die Abgabe der Gebote im Online-Portal hat der Verkäufer schnell Transparenz über den erzielbaren Marktpreis und kann sich zeitnah für einen Bieter entscheiden.

Falls Sie noch Fragen zum Bieterverfahren haben, kontaktieren Sie uns unter +41 (0)43 819 06 00 / Ihr architeturbuero-schweiz.ch – wir schaffen raum zum wohnen –

 

WAS IST MINERGIE?

Minergie ist ein Baustandard für neue und modernisierte Gebäude. Die Marke wird von der Wirtschaft, den Kantonen und dem Bund gemeinsam getragen und ist vor Missbrauch geschützt.

Im Zentrum steht der Komfort – der Wohn- und Arbeitskomfort von Gebäudenutzern. Ermöglicht wird dieser Komfort durch eine hochwertige Bauhülle und eine systematische Lufterneuerung.

Der spezifische Energieverbrauch gilt als Leitgrösse, um die geforderte Bauqualität zu quantifizieren. Dadurch ist eine zuverlässige Bewertung gegeben. Relevant ist nur die zugeführte Endenergie.

Der Baustandard Minergie geniesst eine breite Akzeptanz. Gründe gibt es viele, der wichtigste: Bauherrschaften, Architekten und Planer, sind in der Gestaltung, in der Materialwahl und in der inneren und äusseren Struktur eines Gebäudes völlig frei.

In der Baubranche hat sich mittlerweile ein vielfältiges Angebot an Dienstleistungen (Fachpartner) und Produkten (Module) für Minergie-Bauten entwickelt. Zu den Anbietern zählen Architekten und Planer, Hersteller von Materialien, Bauteilen und Systemen. Die Breite dieses Marktes fördert die Qualität.

Besser bauen nach Minergie hat mindestens drei Vorteile: höherer Komfort, verbesserte Werterhaltung und deutlich tiefere Energiekosten. Minergie setzt Ziele und macht keinerlei Auflagen, wie diese Ziele zu erreichen sind. Damit bleibt der Bauherrschaft und den Planern des Gebäudes jede gestalterische Freiheit; auch die Wahl der Materialien und des Energieträgers ist Sache der Beteiligten.

Nutzen und Vorteile
Minergie ist ein Qualitätslabel für Neubauten und modernisierte Altbauten aller Gebäudekategorien. Im Vordergrund steht der Komfort für die Nutzerschaft. Da sich die Bauqualität eines Gebäudes über den Energieverbrauch bewerten lässt, eignet sich diese Schlüsselgrösse dafür hervorragend. Als Mass für diese Bewertung dient der Energiebedarf je Quadratmeter beheizter Wohnfläche.

Die Vorteile des Baustandards
Besser bauen nach Minergie hat mindestens drei Vorteile: höherer Komfort, verbesserte Werterhaltung und deutliche Energiekosteneinsparungen.

Der thermische Komfort in Bauten mit gut gedämmten und dichten Aussenwänden, Böden und Dachflächen ist höher. Der Grund: Die inneren Oberflächen der Bauhülle sind wärmer, keine Kältestrahlung und keine Zugserscheinungen. Diese Eigenschaften wirken sich auch während sommerlichen Hitzetagen aus: Das Gebäude ist vor Übertemperaturen besser geschützt.

Werterhaltung: Die Bauqualität wirkt sich auf den mittel- und langfristigen Wert einer Liegenschaft sehr stark aus. Gemäss der Studie „Minergie macht sich bezahlt“ der Zürcher Kantonalbank beträgt der Mehrwert eines Minergie-Einfamilienhauses bei sonst identischen Hauseigenschaften gegenüber eines konventionellen Einfamilienhauses rund 7 %. Bei einem Mehrfamilienhaus beträgt der Mehrwert bzw. der am Markt erzielte Aufpreis 3,5 % (Richtwerte ca.).

Energiekosteneinsparung: Jede eingesparte Kilowattstunde macht sich auf dem Konto bemerkbar – während Jahrzehnten. Allfällige Mehrkosten der besseren Bauqualität lassen sich so kompensieren.

Und die Lüftungsanlage?
Bei einer dichten Gebäudehülle ist eine systematische Lufterneuerung unverzichtbar, um anfallende Feuchte und Schadstoffe abzuführen. Sinnvollerweise erfolgt diese Lufterneuerung mit Rückgewinnung von Wärme aus der belasteten Luft. Die Kombination von dichter, gut gedämmter Hülle und mechanischer Lüftung schafft gute Komfortverhältnisse.


Die Gründe:

  • Gute Luft ist das wichtigste Argument für eine Komfortlüftung.
  • Die Wohnräume sind vor Lärm geschützt, ohne Verzicht auf frische Luft. Dieser zusätzliche Schutz bedeutet besonders an lärmgeplagten Lagen grosse Vorteile: Die Vermietbarkeit respektive der Eigennutzwert eines Wohnhauses wird verbessert.
  • Pollen und Keime werden von den Filtern gebunden. Die Luftqualität im Wohnraum ist deutlich besser als im Aussenraum. Dieser Befund basiert auf einer Untersuchung des Bundesamtes für Gesundheit.
  • Der Wärmetauscher im Lüftungsgerät garantiert, dass auch ursprünglich kalte Luft vorgewärmt in die Wohnräume strömt. Während sommerlicher Hitzeperioden lässt sich dieser Tauscher in der Regel umgehen.
  • Der Bezug zur Umgebung bleibt gewahrt. Denn die Fenster können bedenkenlos geöffnet werden, beispielsweise im Frühjahr beim ersten Vogelgezwitscher.

Der volkswirtschaftliche Aspekt
Von einer verbesserten Bauweise profitiert das einheimische Gewerbe. Die bei den Energiekosten eingesparten Gelder sind in der Bausubstanz gut angelegt. Und sie sind dort über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes respektive der Installationen kostenwirksam. Bei einer Energiepreissteigerung ist dieser Effekt noch deutlicher. Verbesserte Bauweisen fördern auch Innovationen in der Bau- und Haustechnik.

architekturbuero-schweiz.ch WIR BAUEN IHR HAUS NACH MINERGIE!

VERMITTLUNG UND VERKAUF – REAL ESTATE –

Wir verkaufen und vermitteln Ihr Immobilie
Wir verkaufen und vermitteln Ihre Immobilie! – Ihr architekturbuero-schweiz.ch

architekturbuero-schweiz.ch bewertet und vermittelt Immobilien Dritter und betreut den Verkauf eigener Objekte.

Dabei profitieren Verkäufer, Privatkunden und Investoren, die eine Immobilie zum Kaufen oder Mieten suchen, von der langjährigen Erfahrung und dem grossen Netzwerk.

Dank ausgesprochener Nähe zum Immobilienmarkt finden wir für Sie die passgenaue Lösung für Ihre Wünsche und Ziele.

SUCHAUFTRAG            OBJEKTE

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Ausgereifte Planung, optimierte Grundrisse, erfahrene Bauprozesse – unsere Systemhäuser sind bereits bewährte, realisierte und durchdachte Hausideen. Ihr Profit ist, unsere langjährige Erfahrung im Hausbau. Dadurch ersparen Sie sich Planungsaufwand, Zeit und Kosten. – Portotypen oder Basisideen Ihres individuellen Architekturhauses –
Unsere Architekten nehmen Rücksicht auf Ihre Wünsche und Anforderungen. Gemeinsam mit unseren Bauherrschaften planen wir Ihr individuelles Haus, angepasst an Ihre Parzelle. Zudem erhalten Sie bei architekturbuero-schweiz.ch eine Vielzahl an Baustilen – vom klassischen Landhaus bis kubischen Bauhaus.

Als Generalunternehmen erhalten Bauherrschaften bei architekturbuero-schweiz.ch sämtliche Leistungen von der Erstbesprechung bzw. Landbeurteilung bis zum schlüsselfertigen Haus aus einer kompetenter Hand. Ausgesuchte regionale Handwerker errichten in Massivbauweise oder im Holzelementbau von unserem Holzpartner alle unsere Häuser.

«BIETERVERFAHREN»: HAUSKAUF-CHECKLISTE. SO NAVIGIEREN SIE DURCH DAS BIETERVERFAHREN

Insbesondere an gefragten Wohnlagen setzen Anbieter beim Hausverkauf auf das Bieterverfahren. Diese Art des Immobilienverkaufs ist eine Form der Auktion. Interessierte Personen reichen ihre Gebote ein und erhöhen diese jeweils, wenn es zu einer weiteren Bieterrunde kommt. Die Teilnahme an den Bieterrunden ist jedoch dem Interessenten überlassen und wird so lange fortgesetzt, bis eine Partei den Zuschlag für das Eigenheim erhält. Die folgende Checkliste zeigt, worauf Käufer beim Bieterverfahren besonders achten müssen.

  1. Informationen sammeln: Bestellen Sie die detaillierte Verkaufsbroschüre und kontrollieren Sie, ob Ihnen alle wesentlichen Informationen zur Immobilie vorliegen. Telefonieren Sie mit den Verantwortlichen des Bieterverfahrens, um allfällige offene Fragen zu klären.
  1. Das Bieterverfahren verstehen: Prüfen Sie, ob es sich um ein transparentes Bieterverfahren handelt. Das erkennen Sie daran, dass die Anzahl Bieterrunden und die Zeitfenster dazwischen festgelegt sind.
  1. Objekt in Augenschein nehmen: Besichtigen Sie die Immobilie. Falls das vor dem Start des Bieterverfahrens nicht möglich sein sollte, fragen Sie nach dem Grund. Generell ist es nicht empfehlenswert, bei einer Immobilie mitzubieten, die Sie vorher nicht sehen durften.
  1. Die richtigen Fragen stellen: Überlegen Sie sich für die Besichtigung im Vorfeld zentrale Fragen zum Verkaufsgrund, zur Nachbarschaft – insbesondere bei Stockwerkeigentum – zur Lärmbelästigung. Auch der Sonnenverlauf, die Art der Heizung und die Frage nach Bauland in der Nachbarschaft können von Bedeutung sein. Vergleichen Sie die Informationen von der Verkaufsbroschüre mit dem aktuellen Zustand der Immobilie und versuchen Sie die noch offenen Fragen zur Immobilie zu klären.
  1. Bei Unsicherheit den Profi beauftragen: Organisieren Sie im Zweifelsfall und bei genügend Zeit die Schätzung durch einen Experten, um Ihre Entscheidungsgrundlage zu stärken.
  1. Die Finanzierung regeln: Definieren Sie mit Ihrem Kreditgeber Ihr Höchstgebot anhand der Einschätzung des Liegenschaftswertes, den zur Verfügung stehenden Eigenmitteln und des vorhandenen Einkommens. Lassen Sie sich eine schriftliche Bestätigung über den höchstmöglichen Kaufpreis ausstellen. 
  1. Die Phase des Bietens: Geben Sie Ihr Gebot ab. Bleiben Sie in jedem Fall bei weiteren Bieterrunden diszipliniert beim definierten Limit, damit sie Ihre maximale Finanzierungsgrenze nicht überschreiten.
  1. Warten bis zum Notariat: Während des Bieterverfahrens bewegen sich die bietenden Parteien sozusagen im Nebel, weil man nicht weiss, wer welchen Kaufpreis geboten hat. Das Verfahren ist auch noch nicht mit einer Zusage durch den Verantwortlichen besiegelt, sondern erst, wenn der Hauskauf notariell beglaubigt ist.

Wir wünschen Ihnen, dass Sie in Ihrem Bieterverfahren Ihre Traumimmobilie erstehen können. Bei Fragen zum Immobilienwert und zur Finanzierung stehen Ihnen die Experten der architekturbuero-schweiz.ch gerne beratend zur Seite und teilen ihr vertieftes regionales Know-how mit Ihnen. Kontaktieren Sie uns!

WELCHE EIGENTUMSFORM PASST ZU IHNEN?

Wohneigentum ist nicht gleich Wohneigentum. Ein Blick auf die Unterschiede hilft beim Haus- oder Wohnungskauf, die für Sie passende Eigentumsform zu finden.

Der Gesetzgeber hat mehrere Formen von Eigentum für Haus und Wohnung geschaffen. Welche davon infrage kommt, darüber entscheiden die eigenen Vorlieben, die persönlichen Verhältnisse und die Pläne für die Zukunft. Nachstehend finden Sie die einzelnen Eigentumsformen im Detail:

Alleineigentum
Die Liegenschaft gehört der Einzelperson, die im Grundbuch eingetragen wird. Diese Form eignet sich für Konkubinatspaare, die ihre Besitzansprüche nicht aufteilen wollen. Der Alleineigentümer trägt die Verantwortung. Bei verheirateten Paaren bzw. eingetragenen Partnerschaften gilt der Partnerschutz: Die Immobilie kann nur mit der Zustimmung des Partners verkauft werden. Im Fall einer Trennung kann per Gerichtsentscheid ein befristetes Wohnrecht für den nicht eingetragenen Partner erwirkt werden.

Gesamteigentum
Die Liegenschaft gehört mehreren Eigentümern. Diese Form findet sich häufig bei Ehepaaren mit Gütergemeinschaft und bei Erbengemeinschaften. Das sogenannte übergeordnete Verhältnis – z. B. Ehevertrag, Erbengemeinschaft oder Gesellschaftsvertrag – hält die Ausgestaltung der internen Anteilsverteilung fest. Daher können die Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden, und alle zusammen tragen die Verantwortung. Im Unterschied zum Miteigentum ist das Gesamteigentum eine rechnerische Quote und kein selbstständig veräusserbarer Bruchteil.

Miteigentum
Beim Miteigentum gehört die Immobilie mehreren Eigentümern. Die klar definierten Besitzanteile der Immobilie werden im Grundbuch eingetragen. Diese Eigentumsform eignet sich besonders für Konkubinatspaare, da hier im Gegensatz zu der Eigentumsform «Gesamteigentum» Pensionskassengelder und Gelder aus der Säule 3a als Eigenkapital eingebracht werden dürfen.* Auch für Ehepaare, die den Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung oder der Gütertrennung vereinbart haben, ist dies die gängigste Form. Jeder Miteigentümer kann frei über seinen Anteil verfügen und trägt die Rechte und Pflichten wie auch die Kosten für seinen Anteil. Will ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen, haben die anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht.

Stockwerkeigentum
Bei dieser Sonderform des Miteigentums erwirbt man einen Wertanteil am Grundstück und am Gebäude. Bestimmte Bereiche darf man alleine nutzen und auch im Innern ausbauen – dazu gehören die Wohnung, der Keller, der Estrich sowie die Garagen. Für diese Räumlichkeiten trägt der Eigentümer die Verantwortung. Alles, was nicht mit Sonderrecht belegt ist, gehört der Stockwerkeigentümerschaft und wird von dieser verwaltet, also z. B. Treppenhaus oder Teile des Gartens.

Lassen Sie sich bei Ihrem Eigenheimkauf optimal beraten. Mehr Informationen finden Sie unter architekturbuero-schweiz.ch.

*Damit Vorsorgegelder bezogen werden können, müssen die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse, die eingebrachten Mittel und die jeweils bezogenen Vorsorgegelder im Grundbuch sichtbar sein.

RÜCKLAGEN: RESERVEN BILDEN

Wie ein Fahrzeug jedes Jahr Ausgaben ­verursacht, etwa für die Vignette oder neue Bereifung, fallen auch bei einem Haus laufend Kosten an. Diese sind nicht zu unterschätzen und müssen bereits vor dem Bau oder Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden. Daher rechnet man die Ausgaben für Neben- und Unterhaltskosten auch bereits in der Tragbarkeitsrechnung ein.

Damit das Geld im Bedarfsfall auch tatsächlich vorhanden ist, sollte jeder Hausbesitzer genügend Rücklagen bilden. Wie hoch diese sein sollen, darüber streiten sich sogar die Experten. Bewährt hat sich in der Praxis, dass für Objekte in tadellosem Zustand jährlich rund ein Prozent der Liegenschaftskosten (Preis für Land und Bau) auf die Seite gelegt wird – also zum Beispiel jährlich 7000 Franken für ­eine Liegenschaft, die 700’000 Franken ­gekostet hat.

Von diesem Geld werden 0,7 Prozent für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt verwendet. Dazu gehören:

  • Versicherungsprämien;
  • öffentliche Abgaben (Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr, Liegenschafts- oder Grundsteuern und anderes mehr);
  • Kosten für Fernsehanschluss;
  • Betriebskosten (Heizöl, Gas, Strom, Serviceabonnemente, Kaminfeger, Reinigungs- und Unterhaltsmaterial);
  • laufender Unterhalt (etwa Reparaturen an technischen Geräten, kleinere Reparaturen am Gebäude);
  • Garten- und Umgebungsunterhalt.

    Die restlichen 0,3 Prozent sind für Rück­stellungen vorgesehen, mit denen spätere Investitionen wie Renovationsarbeiten oder der Ersatz der Küche oder des Badezimmers zum Teil gedeckt werden können.

BEISPIEL EINER TRAGBARKEITSRECHNUNG

Ausgangslage  
Kaufpreis der Liegenschaft

Fr. 700’000.-

eigene Mittel in bar

Fr. 200’000.-

jährliches Bruttoeinkommen

Fr. 120’000.-

 

benötigtes Fremdkapital

 
davon 1. Hypothek (65% von Fr. 700’000.–)

Fr. 455’000.–

davon 2. Hypothek

(Differenz zwischen Fremdkapital und

1. Hypothek, maximal 15% des Kaufpreises)

Fr. 45’000.–

 
Jahreskosten für Wohneigentum  
Zinskosten 1. Hypothek (4,5%)

Fr. 20’475.–

Zinskosten 2. Hypothek (5,5%)

Fr. 2’475.–

Amortisation (Fr. 45’000.– in 15 Jahren)

Fr. 3’000.–

Nebenkosten (1% des Liegenschaftswerts)

Fr. 7’000.–

Jahreskosten

Fr. 32’950.–

 
Tragbarkeit  
33% des Bruttoeinkommens

Fr. 39’600.–

abzüglich Jahreskosten für Wohneigentum

-Fr. 32’950.–

Überschuss

Fr. 6’650.–