EINFAMILIENHAUS / TRAUMHAUS / LANDHAUS / VILLA / HAUSIDEE „211“ BAUEN

EINFAMILIENHAUS „211“  – individuelle Architektur modern oder klassisch bei architekturbuero-schweiz.ch – wir schaffen raum zum wohnen –
5.5 | 164 M2 | AB CHF 529’000

Ausgereifte Planung, optimierte Grundrisse, erfahrene Bauprozesse – unsere Systemhäuser sind bereits bewährte, realisierte und durchdachte Hausideen. Ihr Profit ist, unsere langjährige Erfahrung im Hausbau. Dadurch ersparen Sie sich Planungsaufwand, Zeit und Kosten. – Portotypen oder Basisideen Ihres individuellen Architekturhauses –

Unsere Architekten nehmen Rücksicht auf Ihre Wünsche und Anforderungen. Gemeinsam mit unseren Bauherrschaften planen wir Ihr individuelles Haus, angepasst an Ihre Parzelle. Zudem erhalten Sie bei architekturbuero-schweiz.ch eine Vielzahl an Baustilen – vom klassischen Landhaus bis kubischen Bauhaus.

Als Generalunternehmen erhalten Bauherrschaften bei architekturbuero-schweiz.ch sämtliche Leistungen von der Erstbesprechung bzw. Landbeurteilung bis zum schlüsselfertigen Haus aus einer kompetenter Hand. Ausgesuchte regionale Handwerker errichten in Massivbauweise oder im Holzelementbau von unserem Holzpartner alle unsere Häuser.

EINFAMILIENHAUS / TRAUMHAUS / LANDHAUS / VILLA / HAUSIDEE „210“ BAUEN

EINFAMILIENHAUS „210“–  individuelle Architektur modern oder klassisch bei architekturbuero-schweiz.ch – wir schaffen raum zum wohnen –
6.5 | 225 M2 | AB CHF 537’000

Ausgereifte Planung, optimierte Grundrisse, erfahrene Bauprozesse – unsere Systemhäuser sind bereits bewährte, realisierte und durchdachte Hausideen. Ihr Profit ist, unsere langjährige Erfahrung im Hausbau. Dadurch ersparen Sie sich Planungsaufwand, Zeit und Kosten. – Portotypen oder Basisideen Ihres individuellen Architekturhauses –
Unsere Architekten nehmen Rücksicht auf Ihre Wünsche und Anforderungen. Gemeinsam mit unseren Bauherrschaften planen wir Ihr individuelles Haus, angepasst an Ihre Parzelle. Zudem erhalten Sie bei architekturbuero-schweiz.ch eine Vielzahl an Baustilen – vom klassischen Landhaus bis kubischen Bauhaus.

Als Generalunternehmen erhalten Bauherrschaften bei architekturbuero-schweiz.ch sämtliche Leistungen von der Erstbesprechung bzw. Landbeurteilung bis zum schlüsselfertigen Haus aus einer kompetenter Hand. Ausgesuchte regionale Handwerker errichten in Massivbauweise oder im Holzelementbau von unserem Holzpartner alle unsere Häuser.

EINFAMILIENHAUS / TRAUMHAUS / LANDHAUS / VILLA / HAUSIDEE „101“ BAUEN

EINFAMILIENHAUS „101“ – individuelle Architektur modern oder klassisch bei architekturbuero-schweiz.ch – wir schaffen raum zum wohnen –
4.5 | 145 M2 | AB CHF 425’000

Ausgereifte Planung, optimierte Grundrisse, erfahrene Bauprozesse – unsere Systemhäuser sind bereits bewährte, realisierte und durchdachte Hausideen. Ihr Profit ist, unsere langjährige Erfahrung im Hausbau. Dadurch ersparen Sie sich Planungsaufwand, Zeit und Kosten. – Portotypen oder Basisideen Ihres individuellen Architekturhauses –

Unsere Architekten nehmen Rücksicht auf Ihre Wünsche und Anforderungen. Gemeinsam mit unseren Bauherrschaften planen wir Ihr individuelles Haus, angepasst an Ihre Parzelle. Zudem erhalten Sie bei architekturbuero-schweiz.ch eine Vielzahl an Baustilen – vom klassischen Landhaus bis kubischen Bauhaus.

Als Generalunternehmen erhalten Bauherrschaften bei architekturbuero-schweiz.ch sämtliche Leistungen von der Erstbesprechung bzw. Landbeurteilung bis zum schlüsselfertigen Haus aus einer kompetenter Hand. Ausgesuchte regionale Handwerker errichten in Massivbauweise oder im Holzelementbau von unserem Holzpartner alle unsere Häuser.

RENDITEBERECHNUNG EINES NEUEN MEHRFAMILIENHAUSES – BEISPIEL FÜR 6 VERMIETETE WOHNUNGEN IN ZÜRICH –

Eine verbesserte Darstellung der Tabelle finden Sie HIER.

1.0 MIETERTAG Einheiten NWF/m2 Miete/EH/Mt. Miete/p.a.
1.1 Wohnungen 4.5 Zimmer 3.00 125.00 2’750.00 99’000.00
1.2 Wohnungen 3.5 Zimmer 3.00 90.00 2’200.00 79’200.00
1.3 Einstellplätze 10.00 170.00 20’400.00
1.4 Bastelräume 3.00 300.00 10’800.00
1.6 TOTAL MIETERTRAG p.a. CHF 198’600.00
2.0 FINANZIERUNGSSTRUKTUR CHF %
2.1 Immobilien-Anlagewert 3’700’000.00 100.00
2.2 Investiertes EIGENKAPITAL (EK) 1’110’000.00 30.00
2.3 FREMDKAPITAL (FK) 2’590’000.00 70.00
3.0 DIREKTER AUFWAND    
3.1 Bruttomietertrag 198’600.00 100.00
3.2 Bewirtschaftungskosten *1* 9’930.00 5.00
3.3 Instandhaltungskosten *2* 0.00 645.00 0.00 0.00
3.4 Mietausfallrisiko *3* 5’958.00 3.00
4.0 UEBRIGER AUFWAND        
4.1 Hypothekarzinse *4* 2.00 51’800.00 26.08
4.2 Rückstellungen *5* 0.00 0.00
4.3 Abschreibungen *6* 2’600’000.00 80.00 32’500.00 16.36
4.4 Einkommensteuern *7* 130’912.00 35.00 45’819.20 23.07
5.0 NETTOERTRAG        
5.1 Reingewinn 52’592.80 26.48
6.0 RENDITEN
6.1 Bruttorendite 5.368
6.2 Nettorendite vom Anlagewert 52’592.80 1.421
6.3 Nettorendite vom investierten EIGENKAPITAL 52’592.80 4.738
Annahmen  / Erläuterungen:
*1* 5.00 % der jährlichen Mieterträge
*2* 25.00 CHF pro m2 Wohnfläche (bei älteren Liegenschaften) 645.00 m2
*3* 3.00 % der jährlichen Mieterträge
*4* 2.00 % bei den heutigen tiefen Zinsen
*5* bei Sanierungsbedarf der Liegenschaft
*6* Lineare Abschreibung des Gebäudes über 80.00 Jahre
Gebäudewert 2’600’000.00 CHF
*7* 35.00 % Grenzsteuersatz (berechnet auf dem Reingewinn vor Abschreibungen)
von 130’912.00 CHF

Mehr Informationen unter +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch wir schaffen „raum zum wohnen“.

SMART HOME | INTELLIGENTES WOHNEN – HAUSBAU-TECHNIK FÜR IHR TRAUMHAUS –

Smart Home dient als Oberbegriff für technische Verfahren und Systeme in Wohnräumen und -häusern, in deren Mittelpunkt eine Erhöhung von Wohn- und Lebensqualität, Sicherheit und effizienter Energienutzung auf Basis vernetzter und fernsteuerbarer Geräte und Installationen sowie automatisierbarer Abläufe steht.

Unter diesen Begriff fällt sowohl die Vernetzung von Haustechnik und Haushaltsgeräten (zum Beispiel Lampen, Jalousien, Heizung, aber auch Herd, Kühlschrank und Waschmaschine), als auch die Vernetzung von Komponenten der Unterhaltungselektronik (etwa die zentrale Speicherung und heimweite Nutzung von Video- und Audio-Inhalten).

Von einem Smart Home spricht man insbesondere, wenn sämtliche im Haus verwendeten Leuchten, Taster und Geräte untereinander vernetzt sind, Geräte Daten speichern und eine eigene Logik abbilden können. Geräte sind teilweise auch getagged, was bedeutet, dass zu den Geräten im Smart Home Informationen zum Beispiel über Hersteller, Produktnamen und Leistung hinterlegt sind. Dabei besitzt das Smart Home eine eigene Programmierschnittstelle, die (auch) via Internet angesprochen und über erweiterbare Apps gesteuert werden kann.

Eng verwandt mit diesen Verfahren und Systemen sind solche des Smart Metering, bei denen der Schwerpunkt auf dem Messen und einer intelligenten Regulierung des Energieverbrauchs liegt.

Neben „Smart Home“ haben sich Begriffe wie Intelligentes Wohnen, „eHome“, „Smart Living“ und weitere Bezeichnungen etabliert, die sich teils nur in Bedeutungsschattierungen unterscheiden. Zudem verwenden Hersteller von Smart-Home-Anlagen und -komponenten weitere, speziell auf deren individuelles Marketing abgestimmte Begriffe.

Mehr Informationen unter +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch wir schaffen „raum zum wohnen“.

 

INNENARCHITEKTUR-ARBEITEN von architekturbuero-schweiz.ch

bzw. unserer PROFESSORIN für BILDENDE KUNST

 Gesamtkonzept der Innengestaltung

  • Vergoldung mit Echt Gold
  • Dekorative & Illusion Bemalung von Decken, Wänden & Böden
  • Innenausstattung & Dekorierung
  • Kunstbilder auf Kundenwunsch
  • Perfekte Farbgestaltung & Farbpsychologie von unseren Fachplaner / Künstlern.
  • v.m. 

Diese Architekturleistung können wir auch im Ausland anbieten.

INNENARCHITEKTUR-ARBEITEN unserer Professorin der bildenden Kunst "Villa"
INNENARCHITEKTUR-ARBEITEN unserer Professorin der bildenden Kunst „Villa – Schloss“

Mehr Informationen unter +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch wir schaffen „raum zum wohnen“.

DACHFORMEN – SATTEL-┃PULT-┃FLACH-┃WALMDACH – VORTEILE, NACHTEILE & CHARAKTER FÜRS HAUS –

Welches Dach passt am besten zu meinem Haus? Keine leichte Frage, denn schließlich soll Ihr Dach nicht nur Schutz bieten, sondern den Charakter Ihres Hauses unterstreichen. Doch ob Sie ein Massivhaus oder Blockbohlenhaus überdachen wollen: Neben Ihrem persönlichen Geschmack sind in Bebauungsplänen festgeschriebene Auflagen, die Konstruktion Ihres Hauses, die geplante Nutzung des Dachgeschosses und nicht zuletzt der Preis des Daches zu berücksichtigen. Immerhin kostet Sie eine einfache Dachform bis zu 15 Prozent weniger als ein aufwendigeres Dach.

Von vielen geschätzter Klassiker: das Satteldach
Das Prinzip des zeitlosen Satteldachs ist simpel: zwei geneigte Dachflächen, die am First aufeinandertreffen. Dennoch bietet Ihnen ein Satteldach viel Gestaltungsspielraum, weil Neigung und Traufhöhe variabel sind und Dachfenster oder Gauben eingebaut werden können. Je höher der Kniestock, desto mehr Wohnraum bietet Ihnen das Dachgeschoss.

Vorteile: hohe Stabilität, Eindeckung mit vielen Materialien möglich, kostengünstig
Nachteil: Dachschrägen verringern die Nutzfläche unterm Dach

Zeitgemäßer Minimalismus: das Pultdach
Das auf eine einzige Dachfläche mit geringer Neigung reduzierte Pultdach ist inzwischen in vielen Bebauungsplänen zugelassen. Mit einem Pultdach gewinnen Sie Fassaden- als auch Nutzfläche, sodass Sie ein geräumiges Obergeschoss mit viel Lichteinfall realisieren können.

Vorteile: kostengünstig, großzügige und helle Wohnräume im Obergeschoss
Nachteil: große Dachfläche mit geringer Neigung, daher hohe Anforderungen an Wärmeisolation und Abdichtung

Praktisch, preiswert, technisch ausgereift: das Flachdach
Sie gelten einerseits als Bekenntnis zum Wesentlichen, zur reinen Architektur. Deshalb werden sie von Architekten gern angeboten. Das war freilich nicht immer so: Nach ihrem Einzug in die Baukunst der Moderne vor gut einem halben Jahrhundert kehrte schon wenige Jahre später Ernüchterung ein. Konstruktionsfehler und Pfusch am Bau führten zu schweren Schäden an den Gebäuden und verpassten dem Flachdach ein entsprechend schlechtes Image.

Vorteile: „heute“ technisch ausgereift, begrünbar, großzügige und helle Wohnräume im Obergeschoss
Nachteil: große Dachfläche ohne Neigung, daher hohe Anforderungen an Wärmeisolation und Abdichtung

Geschützter Platz neben dem Haus: das Schleppdach
Das über eine der seitlichen Fassaden hinausreichende Schleppdach bietet Ihnen zusätzlich überdachten Raum, der vielfältig genutzt werden kann (z.B. als Carport, Stellplatz für Fahrräder oder Lagerfläche). Zur Wetterseite ausgerichtet schützt ein Schleppdach zudem Ihre Fassade.

Vorteil: Anbauten können harmonisch integriert werden.

Lichtdurchflutet im Industriedesign: das Sheddach
Früher vor allem auf Fabrikhallen zu finden, ziert das Sheddach heute auch das moderne Massivhaus. Im Grunde ist ein Sheddach die Aneinanderreihung mehrerer Pultdächer, wobei die senkrechten Flächen unter dem First der einzelnen Pultdächer meist nach Norden ausgerichtet und verglast werden.

Vorteile: stabile Dachkonstruktion, große Spannweiten realisierbar, Einfall von viel Tageslicht, blendfrei ausgeleuchtete Räume.
Nachteile: Abdichtung häufig nicht wartungsfrei, regelmäßige Dichtheitskontrollen notwendig

Traditioneller Charme: das Walmdach
Das liebenswerte Walmdach ist aufgrund der vier geneigten, meist weit hinunterreichenden Dachflächen äußerst stabil. Mit seinen Dachschrägen an den Giebelseiten bietet ein Walmdach Ihrem Haus maximalen Schutz vor extremen Witterungseinflüssen. Gauben setzen gestalterische Akzente und verschaffen Ihnen mehr Nutzfläche im Obergeschoss.

Vorteil: größtmöglicher Witterungsschutz
Nachteil: Nutzfläche im Dachgeschoss begrenzt

Im Barockstil mit geräumigem Obergeschoss: das Mansarddach
Mit seinen in unterschiedlichen Winkeln geneigten Dachflächen verspricht Ihnen das Mansarddach ein fast vollständig begehbares Dachgeschoss.

Vorteil: viel Wohnraum unter dem Mansarddach
Nachteile: geringere Stabilität als einfachere Dachformen, höhere Kosten für komplizierten Dachaufbau

Exklusiver Hingucker: das Kuppeldach
Kirchtürme, Moscheen und den Reichstag ziert ein Kuppeldach. Falls Sie mit einem Kuppeldach für Ihr Haus liebäugeln, sollten Sie daran denken, dass diese selbst tragende Dachkonstruktion recht kostspielig ist. Planung, Montage und das Anpassen des Materials für die Eindeckung sind aufwendig.

Vorteile: individuelles architektonisches Stilelement, stützenfreie Überdachung größerer Grundflächen möglich
Nachteile: oft Sondergenehmigungen erforderlich, kostenintensiv

MEHR INFORMATIONEN UNTER +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch „raum zum wohnen“

KAUFEN? – BAUEN MIT GENERALUNTERNEHMER? – BAUEN MIT ARCHITEKT? –

RECHTEN, PFLICHTEN UND RISIKEN DER BETEILIGTEN

Für die Verwirklichung des Traums einer eigenen Liegenschaft stehen verschiedene mögliche Vertragspartner zur Verfügung. Der Weg zum eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist aber auch mit nicht zu unterschätzenden Risiken gesäumt, welche vor Vertragsschluss bedacht und weitmöglichst ausgeschlossen werden sollten. Die folgende Kurzübersicht über die möglichen Vertragspartner und zumindest zwei zu erwartende Risiken – Baumängel und Bauhandwerkerpfandrecht – soll aufzeigen, dass die wichtigsten Weichen für Erfolg oder Misserfolg beim Bau- en mit dem Vertragsschluss gestellt werden.

Vertrag mit dem Architekten
Der Vertrag mit dem Architekten ist ein gemischtes Vertragsverhältnis mit auftrags- und werkvertragsrechtlichen Elementen. Auf den Gesamtvertrag mit dem Architekten, in dem alle die genannten Leistungen enthalten sind, wird je nach Leistung Werkvertrags- oder Auftragsrecht angewandt. Falls zwischen den Parteien vereinbart, kommen die SIA-Normen zur Anwendung. Diese Normen des Vereins der Schweizerischen Ingenieure und Architekten haben rein privaten Charakter und gelten deshalb nur, wenn sie vereinbart worden sind. Wurde nichts vereinbart, gelten das OR und die darin enthaltenen Regeln des Werkvertrags und des Auftrags.

Der Architekt plant die Liegenschaft in enger Zusammenarbeit mit dem Bauherrn individuell nach dessen Wünschen. Im Allgemeinen hat der Architekt folgende Pflichten:

Er erstellt zuerst ein Vorprojekt, indem er Skizzen und Vorschläge erarbeitet aufgrund der Wünsche der Bauherrschaft, der Überbauungsmöglichkeiten und der nanziellen Möglichkeiten des Bauherrn. Die Bauherrschaft wählt die Idee, die ihren Wünschen und Bedürfnissen am ehesten entspricht, aus. Das vom Architekten darauf zu erstellende Bauprojekt umfasst alle für das Baugesuch notwendigen Pläne, Detailstudien, den Kostenvoranschlag und einen nachgeführten Zeitplan.
Nach erteilter Baubewilligung erstellt der Architekt die Ausführungs- und Detailpläne sowie die Ausschreibungsunterlagen für die Handwerker. Verschiedene Handwerker werden angeschrieben, welche eine Offerte für die ausgeschriebenen Arbeiten erstellen sollen. Nach Erhalt der Offerten macht der Architekt einen Zusammenzug derselben und stellt die Angebote zusammen, so dass der Bauherr den Handwerker, der den Zuschlag erhalten soll, auswählen kann. Der Bauherr bestimmt, welche Baustoffe, Farben, Apparate usw. verwendet werden. Er schliesst den Vertrag mit dem Handwerker ab. Während der Ausführung überprüft der Architekt als Bauleiter die Arbeiten auf der Baustelle.

Vertrag mit dem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer erstellt die Liegenschaft vollständig, jedoch nach den Plänen eines vom Bauherrn frei gewählten Architekten. Der Bauherr arbeitet für die Ausführung des Baus mit nur einem Vertragspartner zusammen. Der Generalunternehmer seinerseits verpflichtet diejenigen Handwerker, die er will. Mit dem Generalunternehmer wird ein Werkvertrag abgeschlossen.

Er arbeitet meistens zu einem Festpreis und einem Fixtermin.
Der Generalunternehmer ist der einzige Vertragspartner, die einzige Ansprechsperson des Bauherrn, weshalb ein Vertrauensverhältnis bestehen muss. Um die richtige Wahl zu treffen, lohnt es sich abzuklären, ob der Generalunternehmer bereits Referenzhäuser gebaut hat und ob die Eigentümer dieser Häuser zufrieden sind mit der Zusammenarbeit, dem Bauablauf und der Ausführung der Garantiearbeiten. Im Vertrag allein sind die Pflichten und Rechte der Parteien festgehalten. Was nicht vereinbart ist, kann später nicht gefordert werden. Dem Vertragsinhalt kommt deshalb besondere Bedeutung zu.

Wichtig ist die detaillierte Beschreibung dessen, was der Generalunternehmer leisten muss. Dazu gehört der Baubeschrieb mit konstruktiven Details sowie Angaben über Baukonstruktionen, Einrichtungen, den Ausbaukomfort und die Qualität der Materialien und Geräte. Termine wie der Baubeginn und der Einzugstermin sind festzulegen. Dabei muss im Vertrag definiert sein, was Bezugsbereitschaft heisst. Ein Bau muss vollständig gereinigt, möblierbar und funktionstüchtig und die Zufahrtswege müssen gepflastert sein, damit von Bezugsbereitschaft gesprochen werden kann. Neben dem Werkpreis ist festzuhalten, welche Nebenleistungen nicht im Werkpreis enthalten sind. Zahlungstermine sind an den Baufortschritt zu koppeln. Sinnvoll ist, die letzte Tranche des Werkpreises als Garantierückbehalt auszugestalten, um den Generalunternehmer auch nach Vollendung des Werks noch an sich zu binden.

Vertrag mit dem Totalunternehmer
Der Totalunternehmer wird oft fälschlicherweise als Generalunternehmer bezeichnet. Entgegen dem Generalunternehmer plant der Totalunternehmer die Liegenschaft selbst. Die Anbieter von Normhäusern sind regelmässig Totalunternehmer. Der Totalunternehmer verpflichtet in der Regel selbst wiederum einen Generalunternehmer oder verschiedene Handwerker und verkauft das fertiggestellte Haus. Beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Totalunternehmer ist auf dieselben Dinge zu achten, wie oben bezüglich des Werkvertrags mit dem Generalunternehmer beschrieben.

Risiken des Bauherrn: Gewährleistung und Bauhandwerkerpfandrecht
Der Handwerker haftet für offene, verdeckte und absichtlich verschwiegene Mängel an Bauarbeiten, die er ausgeführt hat. Sind die SIA-Normen als geltend vereinbart worden, gilt die Garantiefrist von 2 Jahren für offene Mängel und Verjährungsfristen von 5 Jahren für verdeckte und 10 Jahren für absichtlich verschwiegene Mängel. Wird ein Mangel entdeckt, muss dem Unternehmer eine Frist angesetzt werden, innert welcher er das Werk kostenlos nachbessern muss. Ist die Nachbesserung nach Ablauf der Frist noch nicht erfolgt, kann ein anderer Unternehmer zur Behebung des Mangels beauftragt oder Minderung verlangt werden.

Sowohl im Vertrag mit den einzelnen Handwerkern, wenn mit einem Architekten gebaut wird, wie auch im Werk- oder Kaufvertrag mit dem General- oder Totalunternehmer muss auf die Vereinbarung der Gewährleistung besonderes Augenmerk gelegt werden. Gewährleistungsrechte können abgetreten oder weitergegeben werden.

Im ersten Fall vereinbart der Total- oder Generalunternehmer mit dem Käufer oder Bauherrn, dass dieser seine Gewährleistungsansprüche direkt gegen den jeweiligen Handwerker geltend machen könne. Dies hat jedoch für den Bauherrn grosse Nachteile. Vielleicht ist der entsprechende Handwerker weit weg domiziliert oder bereits im Konkurs. Deshalb muss der Bauherr darauf beharren, seine Garantieansprüche gegenüber dem Generalunternehmer zu behalten. Dieser ist sein Vertragspartner und an diesen muss er sich halten können. Zu vermeiden ist auch die Weitergabe der Handwerkergarantien an den Bauherrn. In diesem Falle kann der Bauherr zwar auf den Generalunternehmer zurückgreifen. Dieser haftet aber nur, soweit ihm der entsprechende Handwerker haftet. Mit der pauschalen Formulierung «der Generalunternehmer garantiert die Handwerkergarantien» weiss der Bauherr nicht, um welche Garantien es sich handelt und wie weit sie gehen.

Für den Bauherrn am vorteilhaftesten sind die Garantien nach der SIA-Norm 118. Der Bauherr hat damit zum einen den Vorteil, dass er offene Mängel innerhalb der zweijährigen Garantiefrist jederzeit rügen kann. Zudem muss bei Mängeln, die während der zweijährigen Garantiefrist gerügt werden, der Unternehmer beweisen, dass er das Werk vertragskonform erstellt hat und kein Mangel besteht. Die Beweislast wird dem- nach für Mängel, die während der Garantiefrist gerügt werden, gemäss den Fachkenntnissen verteilt, was für den Bauherrn natürlich ein Vorteil ist.

Bauhandwerkerpfandrecht
Sinn des Bauhandwerkerpfandrechts ist die Absicherung des Handwerkers (also des selbständig erwerbenden Bauunternehmers, Gipsers, Maurers usw.) für den Wert seiner Arbeit. Er hat Arbeit geleistet und Material geliefert, das er bei Nichtbezahlung seiner Forderung nicht wieder mitnehmen und an- derweitig verwenden kann. Deshalb kann er sich aus dem Grundstück bezahlt machen, indem er den Eigentümer auf Pfandverwertung betreibt und die Zwangsversteigerung der Liegenschaft verlangt.

Für den Käufer einer Liegenschaft, der das Haus von einem General- oder Totalunternehmer erstellen lässt, birgt das Bauhandwerkerpfandrecht die Gefahr, dass er eine Doppelzahlung leisten muss. Der Bauhandwerker kann sein Pfandrecht geltend machen, auch wenn der Eigentümer der Liegenschaft nicht sein Vertragspartner ist und demnach gar nichts dafür kann, dass der Bauhandwerker nicht bezahlt worden ist. Um eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft zu verhindern, muss der Eigentümer den Handwerker nochmals bezahlen. Des- halb ist es sinnvoll, wenn man sich von den Unternehmern bestätigen lässt, dass sie bezahlt worden sind, bevor eine weitere Anzahlung an den Generalunternehmer geleistet wird. Ganz gefeit von der Gefahr des Bauhandwerkerpfandrechts ist der Bauherr allerdings auch dann nicht. Der Handwerker hat unter Umständen selbst einen Subunternehmer, ohne Wissen des Generalunternehmers, engagiert und diesen nicht bezahlt. So kann dem Bauherrn auch ein Pfandrecht des Subsubunternehmers des Generalunternehmers blühen. Natürlich kann sich der Käufer der Liegenschaft an den Generalunternehmer halten und von diesem Regress fordern, wenn er vom Handwerker belangt wird. Wenn der Generalunternehmer aber bis dahin nicht mehr zahlungsfähig ist, kann er auch keinen Schadenersatz leisten. Der Generalunternehmer kann in die Pflicht genommen werden, indem von ihm eine Bankgarantie verlangt wird, gemäss welcher die Bank allfällige Bauhandwerkerpfandrechte ablöst. Solche Absicherungen sind aber nur gültig, wenn sie im Werkvertrag vereinbart sind. Die Rechte, Pflichten und Risiken der Vertragsparteien, die vorliegend nur kurz und ohne Anspruch auf Vollständigkeit dargelegt worden sind, ergeben sich aus dem Vertrag, den der Bauherr oder Käufer abschliesst. Die sorgfältige Auswahl des Vertragspartners und die eingehende Prüfung des abzuschliessenden Vertrags – eventuell mit Hilfe einer Fachperson – sind wichtige Voraussetzungen für einen für alle Beteiligten möglichst reibungslosen und befriedigenden Bauablauf.

MEHR INFORMATIONEN UNTER +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch „raum zum wohnen“

SOLARANLAGEN – PHOTOVOLTAIK ┃SOLARTHERMIE – WAS BAUHERREN WISSEN SOLLTEN –

Es gibt zwei Arten von Solaranlagen:

Photovoltaik-Anlage
Photovoltaik-Anlagen wandeln das Sonnenlicht in Elektrizität (Strom) um.

Solarthermie
Solarthermie-Anlagen nutzen die Wärme der Sonne zur Warmwassergewinnung.

Kosten
Der Preis einer Photovoltaik-Anlage hängt von der Grösse und der Art der Solaranlage ab. Bei kleinen Anlagen liegen die durchschnittlichen Preise inkl. MwSt. bei rund CHF 2’500.-/kW resp. ca. CHF 340.-/m2. Je grösser eine Anlage , desto günstiger der Preis pro kW resp. pro Quadratmeter.

Ausrichtung der Anlage
Früher wurden auch Photovoltaik-Anlagen ausschliesslich nach Süden ausgerichtet. Heutzutage können Photovoltaik-Anlagen dank effizienten Modulen problemlos auch auf Ost- und Westdächern gebaut werden, der Ertragsverlust im Vergleich zur Südausrichtung beträgt durchschnittlich nur noch ca 15%. Solarthermie-Anlagen sollten ausschliesslich nach Süden ausgerichtet sein.

Schatten von Bäumen, Gebäuden oder Kaminen wirken ertragsmindernd. Durch kluge Anlagenplanung können die Ertragsminderungen jedoch minimiert werden.

Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlage?
Im Einfamilienhausbereich werden Solarthermie-Anlagen heute nur noch auf kleineren Flächen für die Warmwasseraufbereitung gebaut. Wenn grössere Dachflächen (ca. ab 30 m2) in West-/Süd- oder Ostrichtung zur Verfügung stehen, ist es sinnvoller, eine Photovoltaik-Anlage zu bauen. Mit dem überschüssigen Strom aus der Photovoltaikanlage kann u.a. auch Warmwasser erzeugt werden.

 Freistehende / integrierte / angebaute Anlagen
Freistehende Anlagen: Anlagen, die keine Verbindungen zu Bauten haben (z.B. Freilandanlagen). Freistehende Anlagen sind in der Schweiz eher selten anzutreffen.

Integrierte Anlagen: Anlagen die in Bauten integriert sind und neben der Stromproduktion eine weitere Funktion (Doppelfunktion) wahrnehmen z.B. Photovoltaik-Module anstelle von Ziegeln oder als Fassadenelemente.

Angebaute Anlagen: Anlagen, die mit Bauten o.ä. verbunden sind und nur der Stromproduktion dienen. Die meisten Anlagen in der Schweiz werden als «angebaute Anlagen» gebaut.

 Staatliche Förderung KEV/ Einmalvergütung (EIV)
Der Staat fördert den Bau von Photovoltaik-Anlagen, indem er für die Einspeisung der Elektrizität aus Photovoltaik-Anlagen einen kostendeckenden Beitrag (kostendeckende Einspeisevergütung KEV) bezahlt. Anlagenbesitzer, die in den Genuss der KEV kommen, erhalten während 20 Jahren eine feste Vergütung für die eingespeiste Energie.

Leider ist es so, dass nicht genügend Mittel für alle potentiellen Investoren vorhanden sind, die eine Photovoltaik-Anlage bauen möchten. So befinden sich über 33’000 Interessierte auf der KEV-Warteliste. Die Wartelisten-Teilnehmer wissen nicht, ab wann sie in den Genuss der KEV-Vergütung kommen werden.

Der Bund hat die Misere erkannt und forciert den Abbbau der Warteliste. So gib es seit 1.4.2014 die Einmalvergütung (EIV) für Anlagen bis 30 kWp und dem KEV werden mehr Mittel zur  Verfügung gestellt.

Alternativ zum KEV kann der Investor einer Anlage, die nicht grösser als 30 kWp ist (ca. 200 m2 Modulfläche) vom Bund eine einmalige Vergütung in Höhe von bis zu 30 % der Investitionskosten beantragen. Im Gegensatz zum KEV wird die Einmalvergütung sofort, das heisst ohne Warteliste ausbezahlt.

KEV-Vergütungssätze

Kategorie Leistungsklasse  Tarif  Inbetriebnahmedatum
Freistehend  bis 30 kWp  23.8 Rp  1.1.14-30.3.15
 bis 100 kWp  19.8  1.1.14-30.3.15
 bis 1000 kWp  19.2  1.1.14-30.3.15
 über 1000 kWp  17.2  1.1.14-30.3.15
Angebaut  bis 30 kWp  26.4 Rp  1.1.14-30.3.15
 bis 100 kWp  22.0  1.1.14-30.3.15
 bis 1000 kWp  21.3  1.1.14-30.3.15
 über 1000 kWp  19.1  1.1.14-30.3.15
Angebaut  bis 30 kWp  23.4 Rp  1.4.15-30.9.15
oder freistehend  bis 100 kWp  18.5  1.4.15-30.9.15
 bis 1000 kWp  18.8  1.4.15-30.9.15
 über 1000 kWp  18.5  1.4.15-30.9.15
Angebaut  bis 30 kWp  20.4 Rp  1.10.15-31.3.16
oder freistehend  bis 100 kWp  17.7  1.10.15-31.3.16
 bis 1000 kWp  17.6  1.10.15-31.3.16
 über 1000 kWp  17.6  1.10.15-31.3.16
 Integriert  bis 30 kWp  30.4  1.1.14-30.3.15
 bis 100 kWp  25.3  1.1.14-30.3.15
 Integriert  bis 30 kWp  27.4 Rp  1.4.15-30.9.15
 bis 100 kWp  21.1  1.4.15-30.9.15
 Integriert  bis 30 kWp  24.0 Rp  1.10.15-31.3.16
 bis 100 kWp  20.1  1.10.15-31.3.16

(Quelle: Energie-Verordnung 1.1.2015, Anhang 3.1.2, Angaben inkl. MwSt.)

Tarife Einmalvergütung (EIV)

Kategorie Grundbeitrag CHF Leistungsbeitrag pro kWp CHF Inbetriebnahmedatum
Angebaut 1600.- 1200.- 2012
1500.- 1000.- 2013
1400.-  850.- 1.1.14-30.3.15
1400.-  680.- 1.4.15-30.9.15
1400.-  500.- 1.10.15-31.3.16
Integriert 2200.- 1400.- 2012
2000.- 1200.- 2013
1800.- 1050.- 1.1.14-31.3.15
1800.-  830.- 1.4.15-30.9.15
1800.-  610.- 1.10.15-31.3.16

Eigenverbrauch (Nettomessung)
Produzenten dürfen die selber erzeugte Energie auch selber verbrauchen. Insbesondere mit der Einmalvergütung kann die Kombination mit Eigenverbrauch interessant sein. Der Produzent spart für jedes Kilowatt, das er selber verbrauchen kann, den vollen Strompreis ein. Zusätzlich sichert er sich gegen Preiserhöhungen ab. Das eigenverbrauchte Kilowatt bleibt immer gleich teuer.

MEHR INFORMATIONEN UNTER +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch „raum zum wohnen“

SIA-NORM 116 ODER 416 „KUBISCHE BERECHNUNG“ – KOSTENGENAUIGKEIT VON KOSTENSCHÄTZUNG & KOSTENVORANSCHLAG NACH SIA-NORM 102 –

Markus Baggenstos
Geschäftsführer der architekturbuero-schweiz.ch

Verschiedene Berechnungsarten von Vereinigungen sowie die ausführliche SIA- Norm 416 machen es für Bau- oder Immobilienlaien nicht einfach, die Übersicht zu bewahren. Unterteilt werden die Flächenberechnungen in der SIA-Norm 416 in die drei Hauptgruppen: Grundstücksfläche, Geschossfläche und Aussengeschossfläche.

Geschossfläche …..

Die Geschossfläche (GF) inklusive der Aussenwandkonstruktionen stellt zum Beispiel die Bezugsgrösse für den Zürcher Wohnbaukostenindex dar. Weitere unterschiedliche Zusammensetzungen der drei Hauptgruppen ermöglichen, Bezugsgrössen verschiedener Bauobjekte miteinander zu vergleichen.

und Wohnfläche

Die Wohnfläche (WF) definiert die Fläche innerhalb der Aussen- mauern inklusive Bad/WC sowie der Innenwände und gilt als Grund- lage für die Mietpreisberechnung und basiert auf einer Definition der Vereinigung der Zürcher Immobilienunternehmen VZI. Die Wohnfläche findet verbreitet Anwendung in Immobilieninseraten.

Kubikmeterpreis: Grundlagen

Als Berechnungsgrundlage gilt seit dem Jahre 2003 die SIA-Norm 416. Gegenüber ihrem Vorgänger der Norm SIA 116 aus dem Jahre 1952, werden in der SIA-Norm 416 keine umständlichen Zuschläge für zum Beispiel Dächer und Dachaufbauten kalkuliert. Das effektive Gebäudevolumen wird berechnet und mit dem Kennwert des Kubikmeterpreises, der die reinen Baukosten ohne Umgebung und Nebenkosten wiedergibt, multipliziert. Die einfache Anwendung soll die Verständlichkeit für Nichtbaufachleute erhöhen.

Wenig Erfahrungswerte

Viele Architekten und Bankfachleute verfügen aber über keine ausreichenden Erfahrungs- und Kennwerte für die Kubikmeterpreise nach der neuen Norm SIA-Norm 416 ohne Zuschläge und verwenden noch ihre Kennzahlen nach der alten SIA-Norm 116, die eigentlich nicht mehr in Kraft ist. Aus diesem Grunde sind die Preisangaben für Kubikmeterpreise nicht immer vorbehaltlos vergleichbar, haben sie nicht die gleiche Berechnungsgrundlage.

Kubikmeterpreis: Anwendung

Kubikmeterpreise werden für die Berechnung von Grobkostenschätzungen mit einer Genauigkeit von 20 bis 25 Prozent in der Vorprojektphase eingesetzt, um die Machbarkeit des Bauvorhabens in einer frühen Phase zu prüfen. In der Projektphase werden Kostenschätzungen mit einer Genauigkeit von 15 bis 20 Prozent berechnet, welche oftmals die Kostengundlage bei der Baueingabe bildet. Der Kubikmeterpreis, der vom Zürcher Index der Wohnbaupreise jeweils für ein Musterhaus berechnet wird, betrug für das Jahr 2007 Fr. 618.-.

Kennzahlen und Richtwerte

Preiskalkulationen basierend auf Kubikmeter- und Flächenangaben und Richtpreisen pro Einheit ergeben unter Berücksichtigung ihrer Kostenungenauigkeit Richtwerte während der Planungsphase.

Die Kostenrichtwerte verändern sich nicht nur bei unterschiedlichen Gebäudekonstruktionen oder Wohnstandards, sondern hängen auch von der Grösse der einzelnen Bauvorhaben ab.

Die Richtpreise sind daher mit der notwendigen Vorsicht einzusetzen und zu vergleichen. In der SIA-Norm 102 der Ordnung für Leistungen und Honorare der Architekten ist geregelt, dass die Baueingabe auf Basis einer Kostenschätzung wie zum Beispiel auf Basis einer kubischen Berechnung gemäss SIA-Norm 416 erfolgen kann. Die Kostengenauigkeit dafür beträgt +/- 20 Prozent.

Zeitraum sinnvoll nützen

Der Zeitraum während des Bewilligungsverfahrens soll dann für die Erarbeitung einer präziseren Kostengenauigkeit, dem Kostenvoranschlag mit einer Toleranz von +/- 10% genutzt werden. Zum Zeitpunkt der Baueingabe sind somit die Baukosten ziemlich ungenau bestimmt, zu ungenau für viele Bauherren.

Kosten genau definieren

Lässt die Finanzierung nur ein kleineres Gebäude zu, oder besteht der Spielraum für eine Erweiterung oder einen erhöhten Ausbaustandard?

Es empfiehlt sich, die Kosten vor der Baueingabe mit einer Kostengenauigkeit von +/- 10 Prozent zu bestimmen, damit die Bauherrschaft vor der Baueingabe die Kosten kennt und nicht mit einer Baubewilligung dasteht, die nicht finanziell vollumfänglich tragbar ist.

Weitere Informationen rund ums Renovieren und Bauen finden Sie auf diesem Blog oder unter www.architekturbuero-schweiz.ch.