WELCHE EIGENTUMSFORM PASST ZU IHNEN?

Wohneigentum ist nicht gleich Wohneigentum. Ein Blick auf die Unterschiede hilft beim Haus- oder Wohnungskauf, die für Sie passende Eigentumsform zu finden.

Der Gesetzgeber hat mehrere Formen von Eigentum für Haus und Wohnung geschaffen. Welche davon infrage kommt, darüber entscheiden die eigenen Vorlieben, die persönlichen Verhältnisse und die Pläne für die Zukunft. Nachstehend finden Sie die einzelnen Eigentumsformen im Detail:

Alleineigentum
Die Liegenschaft gehört der Einzelperson, die im Grundbuch eingetragen wird. Diese Form eignet sich für Konkubinatspaare, die ihre Besitzansprüche nicht aufteilen wollen. Der Alleineigentümer trägt die Verantwortung. Bei verheirateten Paaren bzw. eingetragenen Partnerschaften gilt der Partnerschutz: Die Immobilie kann nur mit der Zustimmung des Partners verkauft werden. Im Fall einer Trennung kann per Gerichtsentscheid ein befristetes Wohnrecht für den nicht eingetragenen Partner erwirkt werden.

Gesamteigentum
Die Liegenschaft gehört mehreren Eigentümern. Diese Form findet sich häufig bei Ehepaaren mit Gütergemeinschaft und bei Erbengemeinschaften. Das sogenannte übergeordnete Verhältnis – z. B. Ehevertrag, Erbengemeinschaft oder Gesellschaftsvertrag – hält die Ausgestaltung der internen Anteilsverteilung fest. Daher können die Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden, und alle zusammen tragen die Verantwortung. Im Unterschied zum Miteigentum ist das Gesamteigentum eine rechnerische Quote und kein selbstständig veräusserbarer Bruchteil.

Miteigentum
Beim Miteigentum gehört die Immobilie mehreren Eigentümern. Die klar definierten Besitzanteile der Immobilie werden im Grundbuch eingetragen. Diese Eigentumsform eignet sich besonders für Konkubinatspaare, da hier im Gegensatz zu der Eigentumsform «Gesamteigentum» Pensionskassengelder und Gelder aus der Säule 3a als Eigenkapital eingebracht werden dürfen.* Auch für Ehepaare, die den Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung oder der Gütertrennung vereinbart haben, ist dies die gängigste Form. Jeder Miteigentümer kann frei über seinen Anteil verfügen und trägt die Rechte und Pflichten wie auch die Kosten für seinen Anteil. Will ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen, haben die anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht.

Stockwerkeigentum
Bei dieser Sonderform des Miteigentums erwirbt man einen Wertanteil am Grundstück und am Gebäude. Bestimmte Bereiche darf man alleine nutzen und auch im Innern ausbauen – dazu gehören die Wohnung, der Keller, der Estrich sowie die Garagen. Für diese Räumlichkeiten trägt der Eigentümer die Verantwortung. Alles, was nicht mit Sonderrecht belegt ist, gehört der Stockwerkeigentümerschaft und wird von dieser verwaltet, also z. B. Treppenhaus oder Teile des Gartens.

Lassen Sie sich bei Ihrem Eigenheimkauf optimal beraten. Mehr Informationen finden Sie unter architekturbuero-schweiz.ch.

*Damit Vorsorgegelder bezogen werden können, müssen die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse, die eingebrachten Mittel und die jeweils bezogenen Vorsorgegelder im Grundbuch sichtbar sein.

TRAGBARKEIT: WAS ICH MIR TATSÄCHLICH LEISTEN KANN

Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch ein Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf, damit die Immobilie für den Käufer finanziell tragbar ist. Mit der sogenannten Tragbarkeitsrechnung kann diese Faustregel einfach überprüft werden.

Geht die Rechnung auf oder resultiert sogar ein Überschuss, ist das Eigenheim tragbar. Auch die Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden kann.

Wichtig ist, dass in der Tragbarkeitsrechnung nicht etwa die Amortisationszahlungen für die zweite Hypothek oder ein allfälliges Darlehen vergessen gehen. Auch die Rückstellungen für Nebenkosten, Unterhalt, Reparaturen oder Renovationen müssen unbedingt mit einberechnet werden.

In der Tragbarkeitsrechnung setzt man nicht die aktuellen Zinssätze für Hypotheken ein, sondern einen Durchschnittswert. Dies soll gewährleisten, dass man sich die Immobilie auch im Fall von steigenden Zinsen noch leisten kann. Momentan setzen viele Banken für die erste Hypothek 4,5 Prozent und für die zweite 5,5 Prozent ein. Auf den Internetseiten vieler Finanzinstitute finden sich elektronische Tragbarkeitsrechner, die eine schnelle Analyse der Finanzierbarkeit ermöglichen.

WIE FINDET MAN EIN GÜNSTIGES HYPOTHEKENANGEBOT?

Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man die Hypothek abschliesst, sollte man zwei Aspekte berücksichtigen: Wer macht das beste Angebot? Und bei wem fühlt man sich am besten aufgehoben? Da der Hypothekenmarkt recht umkämpft ist, kann man mit den Banken feilschen.

Wichtig dabei ist, dass man mindestens fünf Offerten einholt und dann erneut verhandelt. Weil das zeitintensiv ist und harte Verhandlungen nicht jedermanns Sache sind, kann es sich lohnen, einen unabhängigen Finanzberater beizuziehen. Sein Honorar beträgt rund 150 Franken pro Stunde.

Günstige Angebote finden und vergleichen kann man zudem auf www.comparis.ch (Hypothekenbörse) oder www.moneypark.ch.

Ob mit Finanzberater oder im Alleingang: Wer die Eigenheimfinanzierung richtig angeht, kann jährlich schnell einige tausend Franken sparen – und viel Ärger vermeiden.

 

WELCHE GELDQUELLEN KÖNNEN ANGEZAPFT WERDEN?

Das Eigenkapital, das der Käufer selbst einbringen muss, kann aus folgenden Quellen stammen: Ersparnisse, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder unbelehntes Bauland, das man besitzt.

Auch Geld aus der Pensionskasse (zweite Säule) oder der dritten Säule darf zum Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Wie viel, ist unter dem Punkt «Freizügigkeitsleistung» oder «Austrittsleistung» im Versicherungsausweis der Pensionskasse ersichtlich.

Aufgepasst: Ab 50 reduziert sich die Summe, die zum Kauf von Wohneigentum eingesetzt werden kann.

Das Geld kann entweder vorbezogen – man lässt es sich also auszahlen – oder aber verpfändet werden. Die bessere Variante ist meist die Verpfändung. Dabei dient das Geld der Bank als zusätzliche Sicherheit, und diese wird dafür ihren Kreditrahmen anteilsmässig über die Limite von 80 Prozent anheben.

Auch ein zinsloses und nicht rückzahlbares Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern ist ein häufiges Mittel zur Aufstockung des Eigenkapitels und, sofern es die finanzielle Situation der Eltern zulässt, nicht zuletzt auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung.

Seit 2012 gibt es die Auflage, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises aus Mitteln eingebracht werden müssen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Sie gilt beim Vorbezug und bei der Verpfändung.