KAUFEN? – BAUEN MIT GENERALUNTERNEHMER? – BAUEN MIT ARCHITEKT? –

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Hausbau – Partner auch mit Festpreis (Kosten) – Garantie

RECHTEN, PFLICHTEN UND RISIKEN DER BETEILIGTEN

Für die Verwirklichung des Traums einer eigenen Liegenschaft stehen verschiedene mögliche Vertragspartner zur Verfügung. Der Weg zum eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist aber auch mit nicht zu unterschätzenden Risiken gesäumt, welche vor Vertragsschluss bedacht und weitmöglichst ausgeschlossen werden sollten. Die folgende Kurzübersicht über die möglichen Vertragspartner und zumindest zwei zu erwartende Risiken – Baumängel und Bauhandwerkerpfandrecht – soll aufzeigen, dass die wichtigsten Weichen für Erfolg oder Misserfolg beim Bau- en mit dem Vertragsschluss gestellt werden.

Vertrag mit dem Architekten
Der Vertrag mit dem Architekten ist ein gemischtes Vertragsverhältnis mit auftrags- und werkvertragsrechtlichen Elementen. Auf den Gesamtvertrag mit dem Architekten, in dem alle die genannten Leistungen enthalten sind, wird je nach Leistung Werkvertrags- oder Auftragsrecht angewandt. Falls zwischen den Parteien vereinbart, kommen die SIA-Normen zur Anwendung. Diese Normen des Vereins der Schweizerischen Ingenieure und Architekten haben rein privaten Charakter und gelten deshalb nur, wenn sie vereinbart worden sind. Wurde nichts vereinbart, gelten das OR und die darin enthaltenen Regeln des Werkvertrags und des Auftrags.

Der Architekt plant die Liegenschaft in enger Zusammenarbeit mit dem Bauherrn individuell nach dessen Wünschen. Im Allgemeinen hat der Architekt folgende Pflichten:

Er erstellt zuerst ein Vorprojekt, indem er Skizzen und Vorschläge erarbeitet aufgrund der Wünsche der Bauherrschaft, der Überbauungsmöglichkeiten und der nanziellen Möglichkeiten des Bauherrn. Die Bauherrschaft wählt die Idee, die ihren Wünschen und Bedürfnissen am ehesten entspricht, aus. Das vom Architekten darauf zu erstellende Bauprojekt umfasst alle für das Baugesuch notwendigen Pläne, Detailstudien, den Kostenvoranschlag und einen nachgeführten Zeitplan.
Nach erteilter Baubewilligung erstellt der Architekt die Ausführungs- und Detailpläne sowie die Ausschreibungsunterlagen für die Handwerker. Verschiedene Handwerker werden angeschrieben, welche eine Offerte für die ausgeschriebenen Arbeiten erstellen sollen. Nach Erhalt der Offerten macht der Architekt einen Zusammenzug derselben und stellt die Angebote zusammen, so dass der Bauherr den Handwerker, der den Zuschlag erhalten soll, auswählen kann. Der Bauherr bestimmt, welche Baustoffe, Farben, Apparate usw. verwendet werden. Er schliesst den Vertrag mit dem Handwerker ab. Während der Ausführung überprüft der Architekt als Bauleiter die Arbeiten auf der Baustelle.

Vertrag mit dem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer erstellt die Liegenschaft vollständig, jedoch nach den Plänen eines vom Bauherrn frei gewählten Architekten. Der Bauherr arbeitet für die Ausführung des Baus mit nur einem Vertragspartner zusammen. Der Generalunternehmer seinerseits verpflichtet diejenigen Handwerker, die er will. Mit dem Generalunternehmer wird ein Werkvertrag abgeschlossen.

Er arbeitet meistens zu einem Festpreis und einem Fixtermin.
Der Generalunternehmer ist der einzige Vertragspartner, die einzige Ansprechsperson des Bauherrn, weshalb ein Vertrauensverhältnis bestehen muss. Um die richtige Wahl zu treffen, lohnt es sich abzuklären, ob der Generalunternehmer bereits Referenzhäuser gebaut hat und ob die Eigentümer dieser Häuser zufrieden sind mit der Zusammenarbeit, dem Bauablauf und der Ausführung der Garantiearbeiten. Im Vertrag allein sind die Pflichten und Rechte der Parteien festgehalten. Was nicht vereinbart ist, kann später nicht gefordert werden. Dem Vertragsinhalt kommt deshalb besondere Bedeutung zu.

Wichtig ist die detaillierte Beschreibung dessen, was der Generalunternehmer leisten muss. Dazu gehört der Baubeschrieb mit konstruktiven Details sowie Angaben über Baukonstruktionen, Einrichtungen, den Ausbaukomfort und die Qualität der Materialien und Geräte. Termine wie der Baubeginn und der Einzugstermin sind festzulegen. Dabei muss im Vertrag definiert sein, was Bezugsbereitschaft heisst. Ein Bau muss vollständig gereinigt, möblierbar und funktionstüchtig und die Zufahrtswege müssen gepflastert sein, damit von Bezugsbereitschaft gesprochen werden kann. Neben dem Werkpreis ist festzuhalten, welche Nebenleistungen nicht im Werkpreis enthalten sind. Zahlungstermine sind an den Baufortschritt zu koppeln. Sinnvoll ist, die letzte Tranche des Werkpreises als Garantierückbehalt auszugestalten, um den Generalunternehmer auch nach Vollendung des Werks noch an sich zu binden.

Vertrag mit dem Totalunternehmer
Der Totalunternehmer wird oft fälschlicherweise als Generalunternehmer bezeichnet. Entgegen dem Generalunternehmer plant der Totalunternehmer die Liegenschaft selbst. Die Anbieter von Normhäusern sind regelmässig Totalunternehmer. Der Totalunternehmer verpflichtet in der Regel selbst wiederum einen Generalunternehmer oder verschiedene Handwerker und verkauft das fertiggestellte Haus. Beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Totalunternehmer ist auf dieselben Dinge zu achten, wie oben bezüglich des Werkvertrags mit dem Generalunternehmer beschrieben.

Risiken des Bauherrn: Gewährleistung und Bauhandwerkerpfandrecht
Der Handwerker haftet für offene, verdeckte und absichtlich verschwiegene Mängel an Bauarbeiten, die er ausgeführt hat. Sind die SIA-Normen als geltend vereinbart worden, gilt die Garantiefrist von 2 Jahren für offene Mängel und Verjährungsfristen von 5 Jahren für verdeckte und 10 Jahren für absichtlich verschwiegene Mängel. Wird ein Mangel entdeckt, muss dem Unternehmer eine Frist angesetzt werden, innert welcher er das Werk kostenlos nachbessern muss. Ist die Nachbesserung nach Ablauf der Frist noch nicht erfolgt, kann ein anderer Unternehmer zur Behebung des Mangels beauftragt oder Minderung verlangt werden.

Sowohl im Vertrag mit den einzelnen Handwerkern, wenn mit einem Architekten gebaut wird, wie auch im Werk- oder Kaufvertrag mit dem General- oder Totalunternehmer muss auf die Vereinbarung der Gewährleistung besonderes Augenmerk gelegt werden. Gewährleistungsrechte können abgetreten oder weitergegeben werden.

Im ersten Fall vereinbart der Total- oder Generalunternehmer mit dem Käufer oder Bauherrn, dass dieser seine Gewährleistungsansprüche direkt gegen den jeweiligen Handwerker geltend machen könne. Dies hat jedoch für den Bauherrn grosse Nachteile. Vielleicht ist der entsprechende Handwerker weit weg domiziliert oder bereits im Konkurs. Deshalb muss der Bauherr darauf beharren, seine Garantieansprüche gegenüber dem Generalunternehmer zu behalten. Dieser ist sein Vertragspartner und an diesen muss er sich halten können. Zu vermeiden ist auch die Weitergabe der Handwerkergarantien an den Bauherrn. In diesem Falle kann der Bauherr zwar auf den Generalunternehmer zurückgreifen. Dieser haftet aber nur, soweit ihm der entsprechende Handwerker haftet. Mit der pauschalen Formulierung «der Generalunternehmer garantiert die Handwerkergarantien» weiss der Bauherr nicht, um welche Garantien es sich handelt und wie weit sie gehen.

Für den Bauherrn am vorteilhaftesten sind die Garantien nach der SIA-Norm 118. Der Bauherr hat damit zum einen den Vorteil, dass er offene Mängel innerhalb der zweijährigen Garantiefrist jederzeit rügen kann. Zudem muss bei Mängeln, die während der zweijährigen Garantiefrist gerügt werden, der Unternehmer beweisen, dass er das Werk vertragskonform erstellt hat und kein Mangel besteht. Die Beweislast wird dem- nach für Mängel, die während der Garantiefrist gerügt werden, gemäss den Fachkenntnissen verteilt, was für den Bauherrn natürlich ein Vorteil ist.

Bauhandwerkerpfandrecht
Sinn des Bauhandwerkerpfandrechts ist die Absicherung des Handwerkers (also des selbständig erwerbenden Bauunternehmers, Gipsers, Maurers usw.) für den Wert seiner Arbeit. Er hat Arbeit geleistet und Material geliefert, das er bei Nichtbezahlung seiner Forderung nicht wieder mitnehmen und an- derweitig verwenden kann. Deshalb kann er sich aus dem Grundstück bezahlt machen, indem er den Eigentümer auf Pfandverwertung betreibt und die Zwangsversteigerung der Liegenschaft verlangt.

Für den Käufer einer Liegenschaft, der das Haus von einem General- oder Totalunternehmer erstellen lässt, birgt das Bauhandwerkerpfandrecht die Gefahr, dass er eine Doppelzahlung leisten muss. Der Bauhandwerker kann sein Pfandrecht geltend machen, auch wenn der Eigentümer der Liegenschaft nicht sein Vertragspartner ist und demnach gar nichts dafür kann, dass der Bauhandwerker nicht bezahlt worden ist. Um eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft zu verhindern, muss der Eigentümer den Handwerker nochmals bezahlen. Des- halb ist es sinnvoll, wenn man sich von den Unternehmern bestätigen lässt, dass sie bezahlt worden sind, bevor eine weitere Anzahlung an den Generalunternehmer geleistet wird. Ganz gefeit von der Gefahr des Bauhandwerkerpfandrechts ist der Bauherr allerdings auch dann nicht. Der Handwerker hat unter Umständen selbst einen Subunternehmer, ohne Wissen des Generalunternehmers, engagiert und diesen nicht bezahlt. So kann dem Bauherrn auch ein Pfandrecht des Subsubunternehmers des Generalunternehmers blühen. Natürlich kann sich der Käufer der Liegenschaft an den Generalunternehmer halten und von diesem Regress fordern, wenn er vom Handwerker belangt wird. Wenn der Generalunternehmer aber bis dahin nicht mehr zahlungsfähig ist, kann er auch keinen Schadenersatz leisten. Der Generalunternehmer kann in die Pflicht genommen werden, indem von ihm eine Bankgarantie verlangt wird, gemäss welcher die Bank allfällige Bauhandwerkerpfandrechte ablöst. Solche Absicherungen sind aber nur gültig, wenn sie im Werkvertrag vereinbart sind. Die Rechte, Pflichten und Risiken der Vertragsparteien, die vorliegend nur kurz und ohne Anspruch auf Vollständigkeit dargelegt worden sind, ergeben sich aus dem Vertrag, den der Bauherr oder Käufer abschliesst. Die sorgfältige Auswahl des Vertragspartners und die eingehende Prüfung des abzuschliessenden Vertrags – eventuell mit Hilfe einer Fachperson – sind wichtige Voraussetzungen für einen für alle Beteiligten möglichst reibungslosen und befriedigenden Bauablauf.

MEHR INFORMATIONEN UNTER +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch „raum zum wohnen“

CHECKLISTE: BAUVERSICHERUNG

  • Bauobjekt
    • Art des Bauvorhaben und dessen Risiko
      • Neubau
      • Innenumbau (gebäudeversicherungsrelevant?)
      • Bewohntes Umbauen
    • Bauherren-Eigenleistungen?
    • Normale oder schwierige Baugrundverhältnisse?
    • TU-/GU-Vertrag
    • Baukontrollenverantwortlich
      • TU/GU
      • Separate Bauleitung
    • Bestehende Versicherungen
      • Genügt Privathaftpflichtversicherung des Bauherrn
      • Betriebshaftpflichtversicherung des (Bau-)Unternehmers vorlegen lassen
      • Notwendige Neuversicherungen
        • Versicherungsart
          • Bauwesenversicherung
            • Zusatzdeckungen?
          • Bauzeitversicherung
          • Bauherren-Haftpflichtversicherung
          • Baugarantie
        • Zu versichernde Risiken
        • Deckungssumme
        • Beginn
        • Ende
        • Deckungszusage verlangen

BAUGARANTIE

Baugarantie
Gegenstand Beispiel Deckung Beschränk-ungen
Sicherheitsleistung der am Bau beteiligten Unternehmen Gewährleistung nach Gesetz

OR 371 Abs. 2

Haftung während 5 Jahren Unterbliebene Fertigstellungs-arbeiten sind keine Mängel
Gewährleistung nach SIA Norm 118 Art. 181 Haftung während

• 2 Jahren für offene Mängel und

• 5 Jahre für offene Mängel

Unterbliebene Fertigstellungs-arbeiten sind keine Mängel
Probleme / Vorteile für den Bauherrn • Baumangel

• Unternehmer weigert sich, nachzubessern

• Unternehmer ist nicht nach-besserungsfähig, gelangt in den Konkurs etc.

• Bei Vorliegen eines Werk-mangels kann der Bauherr direkt an den Versicherer gelangen

• Expertise zu Lasten des Versicherers

• Sicherheit für eine vertrags-gemässe, fachkundige und fristgerechte Nachbesserung

BAUZEITVERSICHERUNG

Bauzeitversicherung
Gegenstand Beispiel Deckung
Versicherung des entstehenden Bauwerks (Gebäudeversicherung während der Bauzeit) •Neubau

•Umbau

•Sanierung

•Renovation

• Feuerschäden

• Elementarschäden

Detaildeckungen •Neubau

•Umbau

•Sanierung

•Renovation

•Brandschäden

•Blitzschlagschäden

•Explosionsschäden

•Rauchschäden

•Hochwasserschäden

•Überschwemmungs-schäden

•Sturmschäden

•Hagelschäden

•Lawinenschäden

•Schneedruckschäden

•Felssturzschäden

•Steinschlagschäden

•Erdrutschschäden

•Schäden ausabstürz-enden Flugzeugen oder Teilen davon

BAUWESENVERSICHERUNG

Gegenstände der Bauwesenversicherung

Nach den meisten AVB sind folgende Sachen und Kosten Gegenstand der Bauwesenversicherung:

  • Bauwerk
  • Baustelleneinrichtung
  • Baugeräte und Baumaschinen
  • Aufräumungskosten.

Schadenfall

Voraussetzungen

Damit ein Bauwesenversicherungs-Schadenfall vorliegt, müssen folgende 4 Voraussetzungen gegeben sein:

  • Ein Bauunfall muss sich ereignet haben.
  • Es muss Unvorhergesehenheit gegeben sein.
  • Der unvorhergesehene Bauunfall muss einen (Körper-)Schaden verursacht haben.
  • Der Schaden belastet das Vermögen des Versicherungsnehmers bzw. des Versicherten.

Bauunfall

Der Bauunfall ist ein dynamischer Ablauf, abhängig von Ort und Zeitpunkt, unabhängig vom Willen der des Betroffenen, und trägt die Eigenschaften der Aeusserlichkeit, der Gewaltsamkeit, der Plötzlichkeit und der Unfreiwilligkeit in sich.

Unvorhergesehenheit

Unvorhergesehenheit bedeutet: Fehlende Erkennbarkeit bevor sich der Bauunfall ereignet.

 Schaden und weitere Haftungsvoraussetzungen

Dem Versicherungsnehmer obliegt:

  • der Beweis, dass der Schaden auf den Bauunfall zurückzuführen ist
  • der Nachweis, dass Versicherer für den Schadenfall leistungspflichtig ist
    • Kausalzusammenhang zwischen Bauunfall und Schaden
    • (Körper-)Schadensnachweis.

Versicherungsnehmer / Versicherter

Nach Art. 2 der Allgemeinen Bedingungen der Bauwesenversicherungen und nach den Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten der SIA Norm 118 sind Schäden durch den Versicherer nur dann zu entschädigen, wenn sie zu Lasten des Versicherungsnehmers gehen.

SIA Norm 118

Sind die SIA-Normen 118 für anwendbar erklärt,

  • richtet sich versicherungstechnisch die Lastenverteilung nicht nach Gesetz, sondern
    • primär nach der SIA-Norm
    • subsidiär nach Gesetz
  • entscheidet sich das Vorliegen eines Versicherungsfalls nach der Lastenverteilung der SIA-Norm:
    • Versicherungsschutz der Bauwesenversicherung erstreckt sich nur auf:
      • Normen des Werkvertrages (OR 363 – 379) resp. der Allgemeinen Bestimmungen
        • des OR (OR 1 – 183)
        • des ZGB (ZGB 1 – 10)
      • kein Versicherungsschutz der Bauwesenversicherung besteht, weil ein Hinweis „des zu Lasten des Versicherungsnehmers gehens“ fehlt:
        • Haftung des Familienhauptes (ZGB 333)
        • Grundeigentümerhaftung (ZGB 679, 685)
        • EHG-Haftung
        • SVG-Haftung
      • sind die Lasten zwischen Bauunternehmer und Bauherr aufzuteilen, nämlich:
        • Bauunternehmer
          • Verletzung seiner Arbeitspflicht
          • Verletzung der Leitungspflicht
          • Verletzung der Anstellung von Hilfspersonen
          • Verletzung der Pflicht zur richtigen Absteckung
          • Verletzung der Pflicht zur Abführung von Schutt
          • Einstehen für die Qualität der Arbeit
          • Einstehen für die Eignung der vorgeschlagenen Konstruktion und der angewandten Baumethode sowie für die Stimmigkeit der zugrundegelegten Eigen-Berechnungen
          • Verletzung der Prüfpflicht bezüglich Material, vorgeschriebener Konstruktion, Baugrund, erhaltener Weisungen und vorhandener Teilwerke
          • Verletzung der Anzeige- und/oder Abmahnungspflicht
          • Verletzung der Pflicht zur Erstellung des Bauwerkes nach den Ausführungsunterlagen
          • Verletzung der Lieferpflicht
          • Verletzung der Pflicht zur Bereitstellung von Hilfsmitteln
          • Mangelnde Gewissenhaftigkeit und Umsicht des Bauunternehmers
            • Ungenügende Fachkenntnisse
            • Verletzung der Informationspflicht
          • Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme auf andere Unternehmer
          • Verletzung der Pflicht zu Ordnung und Reinlichkeit
          • Verletzung der Versicherungspflicht
          • Verletzung der Pflicht, das Bauwerk zu schützen
          • Verursachung durch Hilfspersonen und/oder Unterakkordanten
          • Verursachung durch zufällige Ereignisse
        • Bauherr
          • Verletzung der Leitungspflicht
            • Verletzung der Pflicht zur Bestimmung einer Bauleitung
            • Verletzung zur Bestimmung einer fähigen Bauleitung
            • Einstehen für Fehler und Unterlassungen der Bauleitung
          • Verletzung der Pflicht zur Erteilung von Weisungen
            • Verletzung der Pflicht zur Verfügungsstellung von Ausführungsunterlagen
            • Verletzung der Pflicht zur richtigen Absteckung
            • Verletzung der Pflicht zur gehörigen Aufklärung
          • Lieferung von Mangelhaftem oder Fehlerhaftem durch den Bauherrn
            • Mangelhafter Baugrund
            • Mangelhafte, vom Bauherrn gelieferte Stoffe oder Teilwerke
            • Mangelhafte, vom Bauherrn zur Verfügung gestellte Baustelleneinrichtung
            • Mangelhafte Kontrolle
            • Verletzung der Versicherungspflicht
            • Zufällige Ereignisse


            Obliegenheit
            Der Versicherungsnehmer hat die Obliegenheit zu beachten:

            • Gesetzliche Vorschriften
            • Behördliche Vorschriften
            • Einhaltung anerkannten Regeln der Technik und Baukunde
            • Einhaltung der SIA-Normen
            • Einhaltung des Bau-Werkvertrages.


            Versicherungsausschlüsse
            In der Regel bestehen folgende Versicherungsausschlüsse, die durch sog. Ausschlussklauseln bestimmt werden:

            • Normale Witterungseinflüsse
            • Planbare spezielle Witterungseinflüsse
            • Aufwendungen zur Behebung von Mängeln
            • Abzüge wegen Schönheitsfehlern
            • Haftpflichtschäden
            • Vertragsstrafen
            • Brand, Blitzschlag, Explosion und Elementarereignisse wie Hochwasser, Ueberschwemmung, Lawinen, Schneedruck, Hagel
            • Ausschlüsse bezüglich Baugeräte und Baumaschinen

            Kriegerische Ereignisse, innere Unruhen, militärische oder polizeiliche Massnahmen, Streik, Aussperrung, Erdbeben, Vulkaneruptionen, Einwirkungen von Kernenergie

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BERUFSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG

Die Berufshaftpflichtversicherung ist eine Unterart der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und hier eine Unterform der Haftpflichtversicherung. Sie deckt für Berufe wie Architekten und Ingenieure, das durch mögliche Fehlberatung ein erhöhte Risiko, Vermögensschäden anzurichten, aufweisen.

BAUVERSICHERUNGEN

Gegenstand Beispiele Deckung Beschränkungen
Bauzeitversicherung Entstehendes Bauwerk Naturphänomene
Bauherren-Haftpflichtversicherung Haftpflichtansprüche aus Bauvorhaben, deckt das Risiko Bezieht sich jeweils auf ein Objekt
Baugarantie Mängel an neu gebautem Haus Beanspruchung der Sicherheitsleistung, an Stelle von der Mängelbehebung • In den Jahren 1-2: Haftung für offene Mängel,

• in den Jahren 1-5: Haftung für versteckte Mängel

Werkeigentümerhaftung Herabfallende Ziegel von einem Haus Wert OR 58
Gebäude- und Elementarschaden-versicherung • Hochwasser

• Felssturz

• Erdrutsch

Elementarereignisse Elementarschäden umfassen nicht alle Folgen von Naturereignissen;

Versicherung kann Vergütung mengenmässig beschränken