Architekturvertrag SIA – ALLES RUND UM DEN HAUSBAU

MEHRFAMILIENHAUS BAUEN „SEEMÖVE-ZÜRICH“ | RENDITEOBJEKT MIT 8 (4,5,6,7,9 ODER 10) WOHNEINHEITEN – KOSTEN / PREIS – RENDITE

mf 100_01 Das „Seemöve-Zürich“ ist ein klassisch gebautes Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, Attikageschoss und Satteldach.

Beweggründe für den Bau eines Mehrfamilienhauses:
– Kapitalanlage, – Altersvorsorge, – generationenübergreifendes Wohnen, barriere- / hindernisfrei Wohnen | altersgerecht Bauen | behindertengerecht Umbauen, – Mieteinnahmen, – Renditen, – Stockwerkeigentum-Verkauf (Wertschöpfung), – Ausnutzung des vorhanden Baulandes, – Ersatzbau anstelle Umbau / Sanierung

Was ist vor dem Mehrfamilienhausbau zu prüfen – die Machbarkeit -:
a) Bebaubarkeit der Baulandparzelle; – Zone, – Nutzungsziffer, – Bebauungsziffer, -Grenzabstände, – Baurecht, – Ausrichtung

b) Situationsanalyse; – Wohnungsmix, – barriere- / hindernisfrei | altersgerecht | behindertengerecht Bauen / Wohnen, Minderte-Standard, – Bauweise

c) Finanzen; – Gesamt- & Baukosten, – Renditen, – Finanzierung, – Tragbarkeitsrechnung

Eine Machbarkeitsprüfung gibt Ihnen die Sicherheit, dass auf Ihrer Parzelle ein Mehrfamilienhaus gebaut werden kann.
Dabei entwickeln wir aufgrund Ihrer Bedürfnisse und Wünsche eine Machbarkeitsstudie.

– architekturbuero-schweiz.ch plant und baut Ihr Mehrfamilienhaus mit Kostengarantie –

Wie hoch ist die Rendite beim Bau eines Mehrfamilienhauses? Beispiel des Finanzierungsbedarfs, Eigenkapital-, Brutto- und Nettorenditeberechnung für Ihr Mehrfamilienhausprojekt.

– individuelle Architektur modern oder klassisch bei architekturbuero-schweiz.ch
– wir schaffen raum zum wohnen –
Einfamilienhaus | Traumhaus | Landhaus im Landhausstil | Villa | Stadt-Villa | Landhaus-Villa | Hausideen |
Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt
– barriere- & hindernisfreies, alters- & behindertengerecht Wohnen | altersgerecht bauen | Haus-Grundrisse 50 Plus & 60 Plus
Hausbau – Partner auch mit Festpreis (Kosten) – Garantie
– Wir Bauen aus Leidenschaft –

HAUS KAUFEN? – HAUS BAUEN MIT GENERALUNTERNEHMER (GU-FESTPREIS)? – HAUS BAUEN (ARCHITEKTURVERTRAG) MIT ARCHITEKT? – RECHTEN, PFLICHTEN & RISIKEN –

Wir bauen in St. Gallen, Thurgau, Zürich, Bern, Basel, Aarau, Glarus, Schwyz, Zug, Luzern, Appenzell und viele weitere Schweizer Kantone!
Wir bauen gerne bei Ihnen.

RECHTEN, PFLICHTEN UND RISIKEN DER BETEILIGTEN

Für die Verwirklichung des Traums einer eigenen Liegenschaft stehen verschiedene mögliche Vertragspartner zur Verfügung. Der Weg zum eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist aber auch mit nicht zu unterschätzenden Risiken gesäumt, welche vor Vertragsschluss bedacht und weitmöglichst ausgeschlossen werden sollten. Die folgende Kurzübersicht über die möglichen Vertragspartner und zumindest zwei zu erwartende Risiken – Baumängel und Bauhandwerkerpfandrecht – soll aufzeigen, dass die wichtigsten Weichen für Erfolg oder Misserfolg beim Bau- en mit dem Vertragsschluss gestellt werden.

Vertrag mit dem Architekten
Der Vertrag mit dem Architekten ist ein gemischtes Vertragsverhältnis mit auftrags- und werkvertragsrechtlichen Elementen. Auf den Gesamtvertrag mit dem Architekten, in dem alle die genannten Leistungen enthalten sind, wird je nach Leistung Werkvertrags- oder Auftragsrecht angewandt. Falls zwischen den Parteien vereinbart, kommen die SIA-Normen zur Anwendung. Diese Normen des Vereins der Schweizerischen Ingenieure und Architekten haben rein privaten Charakter und gelten deshalb nur, wenn sie vereinbart worden sind. Wurde nichts vereinbart, gelten das OR und die darin enthaltenen Regeln des Werkvertrags und des Auftrags.

Der Architekt plant die Liegenschaft in enger Zusammenarbeit mit dem Bauherrn individuell nach dessen Wünschen. Im Allgemeinen hat der Architekt folgende Pflichten:

Er erstellt zuerst ein Vorprojekt, indem er Skizzen und Vorschläge erarbeitet aufgrund der Wünsche der Bauherrschaft, der Überbauungsmöglichkeiten und der nanziellen Möglichkeiten des Bauherrn. Die Bauherrschaft wählt die Idee, die ihren Wünschen und Bedürfnissen am ehesten entspricht, aus. Das vom Architekten darauf zu erstellende Bauprojekt umfasst alle für das Baugesuch notwendigen Pläne, Detailstudien, den Kostenvoranschlag und einen nachgeführten Zeitplan.
Nach erteilter Baubewilligung erstellt der Architekt die Ausführungs- und Detailpläne sowie die Ausschreibungsunterlagen für die Handwerker. Verschiedene Handwerker werden angeschrieben, welche eine Offerte für die ausgeschriebenen Arbeiten erstellen sollen. Nach Erhalt der Offerten macht der Architekt einen Zusammenzug derselben und stellt die Angebote zusammen, so dass der Bauherr den Handwerker, der den Zuschlag erhalten soll, auswählen kann. Der Bauherr bestimmt, welche Baustoffe, Farben, Apparate usw. verwendet werden. Er schliesst den Vertrag mit dem Handwerker ab. Während der Ausführung überprüft der Architekt als Bauleiter die Arbeiten auf der Baustelle.

Vertrag mit dem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer erstellt die Liegenschaft vollständig, jedoch nach den Plänen eines vom Bauherrn frei gewählten Architekten. Der Bauherr arbeitet für die Ausführung des Baus mit nur einem Vertragspartner zusammen. Der Generalunternehmer seinerseits verpflichtet diejenigen Handwerker, die er will. Mit dem Generalunternehmer wird ein Werkvertrag abgeschlossen.

Er arbeitet meistens zu einem Festpreis und einem Fixtermin.
Der Generalunternehmer ist der einzige Vertragspartner, die einzige Ansprechsperson des Bauherrn, weshalb ein Vertrauensverhältnis bestehen muss. Um die richtige Wahl zu treffen, lohnt es sich abzuklären, ob der Generalunternehmer bereits Referenzhäuser gebaut hat und ob die Eigentümer dieser Häuser zufrieden sind mit der Zusammenarbeit, dem Bauablauf und der Ausführung der Garantiearbeiten. Im Vertrag allein sind die Pflichten und Rechte der Parteien festgehalten. Was nicht vereinbart ist, kann später nicht gefordert werden. Dem Vertragsinhalt kommt deshalb besondere Bedeutung zu.

Wichtig ist die detaillierte Beschreibung dessen, was der Generalunternehmer leisten muss. Dazu gehört der Baubeschrieb mit konstruktiven Details sowie Angaben über Baukonstruktionen, Einrichtungen, den Ausbaukomfort und die Qualität der Materialien und Geräte. Termine wie der Baubeginn und der Einzugstermin sind festzulegen. Dabei muss im Vertrag definiert sein, was Bezugsbereitschaft heisst. Ein Bau muss vollständig gereinigt, möblierbar und funktionstüchtig und die Zufahrtswege müssen gepflastert sein, damit von Bezugsbereitschaft gesprochen werden kann. Neben dem Werkpreis ist festzuhalten, welche Nebenleistungen nicht im Werkpreis enthalten sind. Zahlungstermine sind an den Baufortschritt zu koppeln. Sinnvoll ist, die letzte Tranche des Werkpreises als Garantierückbehalt auszugestalten, um den Generalunternehmer auch nach Vollendung des Werks noch an sich zu binden.

Vertrag mit dem Totalunternehmer
Der Totalunternehmer wird oft fälschlicherweise als Generalunternehmer bezeichnet. Entgegen dem Generalunternehmer plant der Totalunternehmer die Liegenschaft selbst. Die Anbieter von Normhäusern sind regelmässig Totalunternehmer. Der Totalunternehmer verpflichtet in der Regel selbst wiederum einen Generalunternehmer oder verschiedene Handwerker und verkauft das fertiggestellte Haus. Beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Totalunternehmer ist auf dieselben Dinge zu achten, wie oben bezüglich des Werkvertrags mit dem Generalunternehmer beschrieben.

Risiken des Bauherrn: Gewährleistung und Bauhandwerkerpfandrecht
Der Handwerker haftet für offene, verdeckte und absichtlich verschwiegene Mängel an Bauarbeiten, die er ausgeführt hat. Sind die SIA-Normen als geltend vereinbart worden, gilt die Garantiefrist von 2 Jahren für offene Mängel und Verjährungsfristen von 5 Jahren für verdeckte und 10 Jahren für absichtlich verschwiegene Mängel. Wird ein Mangel entdeckt, muss dem Unternehmer eine Frist angesetzt werden, innert welcher er das Werk kostenlos nachbessern muss. Ist die Nachbesserung nach Ablauf der Frist noch nicht erfolgt, kann ein anderer Unternehmer zur Behebung des Mangels beauftragt oder Minderung verlangt werden.

Sowohl im Vertrag mit den einzelnen Handwerkern, wenn mit einem Architekten gebaut wird, wie auch im Werk- oder Kaufvertrag mit dem General- oder Totalunternehmer muss auf die Vereinbarung der Gewährleistung besonderes Augenmerk gelegt werden. Gewährleistungsrechte können abgetreten oder weitergegeben werden.

Im ersten Fall vereinbart der Total- oder Generalunternehmer mit dem Käufer oder Bauherrn, dass dieser seine Gewährleistungsansprüche direkt gegen den jeweiligen Handwerker geltend machen könne. Dies hat jedoch für den Bauherrn grosse Nachteile. Vielleicht ist der entsprechende Handwerker weit weg domiziliert oder bereits im Konkurs. Deshalb muss der Bauherr darauf beharren, seine Garantieansprüche gegenüber dem Generalunternehmer zu behalten. Dieser ist sein Vertragspartner und an diesen muss er sich halten können. Zu vermeiden ist auch die Weitergabe der Handwerkergarantien an den Bauherrn. In diesem Falle kann der Bauherr zwar auf den Generalunternehmer zurückgreifen. Dieser haftet aber nur, soweit ihm der entsprechende Handwerker haftet. Mit der pauschalen Formulierung «der Generalunternehmer garantiert die Handwerkergarantien» weiss der Bauherr nicht, um welche Garantien es sich handelt und wie weit sie gehen.

Für den Bauherrn am vorteilhaftesten sind die Garantien nach der SIA-Norm 118. Der Bauherr hat damit zum einen den Vorteil, dass er offene Mängel innerhalb der zweijährigen Garantiefrist jederzeit rügen kann. Zudem muss bei Mängeln, die während der zweijährigen Garantiefrist gerügt werden, der Unternehmer beweisen, dass er das Werk vertragskonform erstellt hat und kein Mangel besteht. Die Beweislast wird dem- nach für Mängel, die während der Garantiefrist gerügt werden, gemäss den Fachkenntnissen verteilt, was für den Bauherrn natürlich ein Vorteil ist.

Bauhandwerkerpfandrecht
Sinn des Bauhandwerkerpfandrechts ist die Absicherung des Handwerkers (also des selbständig erwerbenden Bauunternehmers, Gipsers, Maurers usw.) für den Wert seiner Arbeit. Er hat Arbeit geleistet und Material geliefert, das er bei Nichtbezahlung seiner Forderung nicht wieder mitnehmen und an- derweitig verwenden kann. Deshalb kann er sich aus dem Grundstück bezahlt machen, indem er den Eigentümer auf Pfandverwertung betreibt und die Zwangsversteigerung der Liegenschaft verlangt.

Für den Käufer einer Liegenschaft, der das Haus von einem General- oder Totalunternehmer erstellen lässt, birgt das Bauhandwerkerpfandrecht die Gefahr, dass er eine Doppelzahlung leisten muss. Der Bauhandwerker kann sein Pfandrecht geltend machen, auch wenn der Eigentümer der Liegenschaft nicht sein Vertragspartner ist und demnach gar nichts dafür kann, dass der Bauhandwerker nicht bezahlt worden ist. Um eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft zu verhindern, muss der Eigentümer den Handwerker nochmals bezahlen. Des- halb ist es sinnvoll, wenn man sich von den Unternehmern bestätigen lässt, dass sie bezahlt worden sind, bevor eine weitere Anzahlung an den Generalunternehmer geleistet wird. Ganz gefeit von der Gefahr des Bauhandwerkerpfandrechts ist der Bauherr allerdings auch dann nicht. Der Handwerker hat unter Umständen selbst einen Subunternehmer, ohne Wissen des Generalunternehmers, engagiert und diesen nicht bezahlt. So kann dem Bauherrn auch ein Pfandrecht des Subsubunternehmers des Generalunternehmers blühen. Natürlich kann sich der Käufer der Liegenschaft an den Generalunternehmer halten und von diesem Regress fordern, wenn er vom Handwerker belangt wird. Wenn der Generalunternehmer aber bis dahin nicht mehr zahlungsfähig ist, kann er auch keinen Schadenersatz leisten. Der Generalunternehmer kann in die Pflicht genommen werden, indem von ihm eine Bankgarantie verlangt wird, gemäss welcher die Bank allfällige Bauhandwerkerpfandrechte ablöst. Solche Absicherungen sind aber nur gültig, wenn sie im Werkvertrag vereinbart sind. Die Rechte, Pflichten und Risiken der Vertragsparteien, die vorliegend nur kurz und ohne Anspruch auf Vollständigkeit dargelegt worden sind, ergeben sich aus dem Vertrag, den der Bauherr oder Käufer abschliesst. Die sorgfältige Auswahl des Vertragspartners und die eingehende Prüfung des abzuschliessenden Vertrags – eventuell mit Hilfe einer Fachperson – sind wichtige Voraussetzungen für einen für alle Beteiligten möglichst reibungslosen und befriedigenden Bauablauf.

MEHR INFORMATIONEN UNTER +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch „raum zum wohnen“

CHECKLISTE: IST EIN FERTIGHAUS DAS RICHTIGE? – FERTIGHAUS BAUEN | FERTIGHAUS KOSTEN | FERTIGHAUS GRUNDRISSE | FERTIGHAUS SCHWEIZ –

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Hausbau – die grösste Investition im Leben
Der Kauf oder der Bau einer Immobilie bedeutet für viele eine der grössten Investitionen in ihrem Leben. Oftmals begeben sich Baufrauen und Bauherren ziemlich unvorbereitet in den Planungs- und Bauprozess. Sie unterschätzen die Anforderungen welche an sie als Bauherren und Besteller gesetzt werden und verkennen die Risiken.

Information – ist ein Fertighaus das Richtige?
Vorteile:
– Man weiss, was man erhält
– Musterhäuser können besichtigt werden
– Erfahrung der Unternehmer
– die Häuser wurden bereits mehrfach erstellt
– Kurze Planungs- und vor allem Bauzeit
– Diverse Angebote miteinander zu vergleichen ist einfacher möglich
– Keine schrittweise Bauplanung
– Auswahl der Hauskomponenten erfolgt in 1-2 Tagen
– Wenig individuelle Beratung und Betreuung während der Bauphase (hier gibt es Ausnahmen)

Nachteile:
– Fertighäuser eignen sich nicht für jedes Bauland, z.B. an einer Hanglage
– Der Preis unterscheidet sich nicht gross von einem konventionell gebauten Haus

Baupartner – sorgfältig aussuchen und Referenzen einholen
Für einen erfolgreichen Bauprozess muss der Vertragspartner umsichtig ausgesucht werden. Informieren Sie sich sorgfältig über den Hausproduzenten oder den Generalunternehmer Ihrer Wahl und lassen Sie sich Referenzen geben. Sprechen Sie mit den Bauherren der Referenzobjekte und verschaffen Sie sich einen persönlichen Eindruck. War die Planung umsichtig, der Bauablauf reibungslos, wurden die Baukosten und Termine eingehalten? Verlangen Sie ebenso einen aktuellen Betreibungsauszug und lassen Sie die Bonität der Unternehmer von Ihrer Bank prüfen.

Qualität – prüfen und vergleichen
Die Konstruktion sowie die Materialwahl am und im Gebäude haben einen grossen Einfluss auf die Qualität und Werterhaltung des Gebäudes. Es lohnt sich in jedem Fall die Konstruktionen und Materialien im Baubeschrieb genau zu analysieren. Bei den Budgetbeträgen für Kücheneinrichtungen, Sanitärapparaten sowie Wand- und Bodenbelägen bestehen grosse Unterschiede zwischen den Anbietern.

Nachhaltigkeit – kann längerfristig billiger sein
Nicht alles was billig ist beim Bau ist unter Berücksichtigung der Betriebs- und Unterhaltskosten auch kostengünstig. So kann sich eine teuere vorgehängte Fassadenkonstruktion wegen den tieferen Unterhaltskosten oder eine Erdsondenheizung infolge der tieferen Betriebskosten durchaus rechnen. Kalkulieren Sie die effektiven Gebäudekosten nicht nur bis zur Bauabrechnung, sondern berücksichtigen Sie die Gesamtkosten des Hauses für die kommenden 15-20 Jahre.

Leistungen – wie schlüsselfertig ist schlüsselfertig?
Die Angebote der Hausanbieter unterscheiden sich massiv. Beinhalten einzelne Angebote „nur“ das Haus ab der Kellerdecke, ist bei anderen das gesamte Gebäude im schlüsselfertigen Betrag dabei, es fehlen dann aber wieder die Aushub- und Umgebungsarbeiten. Lassen Sie sich von einem Fachmann bei der Kostenzusammenstellung beraten, nicht dass am Ende das Geld für die Gartenarbeiten fehlt und Sie noch längere Zeit auf einer Baustelle wohnen müssen.

Mehr Informationen unter +41 (0)43 819 06 00 oder info@architekturbuero-schweiz.ch wir schaffen „raum zum wohnen“.

CHECKLISTE: BAUVERSICHERUNG – HAUS BAUEN VERSICHERUNGEN | NEUBAU-VERSICHERUNGEN | UMBAU-VERSICHERUNGEN | BAUVERSICHERUNG

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Bauobjekt
- Art des Bauvorhaben und dessen Risiko
  - Neubau
  - Innenumbau (gebäudeversicherungsrelevant?)
  - Bewohntes Umbauen
- Bauherren-Eigenleistungen?
- Normale oder schwierige Baugrundverhältnisse?
- TU-/GU-Vertrag
- Baukontrollenverantwortlich
  - TU/GU
  - Separate Bauleitung
- Bestehende Versicherungen
  - Genügt Privathaftpflichtversicherung des Bauherrn
  - Betriebshaftpflichtversicherung des (Bau-)Unternehmers vorlegen lassen
  - Notwendige Neuversicherungen
    - Versicherungsart
      - Bauwesenversicherung
        
        Zusatzdeckungen?
      - Bauzeitversicherung
      - Bauherren-Haftpflichtversicherung
      - Baugarantie
    - Zu versichernde Risiken
    - Deckungssumme
    - Beginn
    - Ende
    - Deckungszusage verlangen

BAUGARANTIE SIA 118 | GEWÄHRLEISTUNG | OFFENE MÄNGEL | HAFTUNG | DECKUNG | BAUMANGEL | BAUPFUSCH | VERTRAGSRECHT

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Baugarantie
Gegenstand	Beispiel	Deckung	Beschränk-ungen
Sicherheitsleistung der am Bau beteiligten Unternehmen	Gewährleistung nach Gesetz OR 371 Abs. 2	Haftung während 5 Jahren	Unterbliebene Fertigstellungs-arbeiten sind keine Mängel
Sicherheitsleistung der am Bau beteiligten Unternehmen	Gewährleistung nach SIA Norm 118 Art. 181	Haftung während • 2 Jahren für offene Mängel und • 5 Jahre für offene Mängel	Unterbliebene Fertigstellungs-arbeiten sind keine Mängel
Probleme / Vorteile für den Bauherrn	• Baumangel • Unternehmer weigert sich, nachzubessern • Unternehmer ist nicht nach-besserungsfähig, gelangt in den Konkurs etc.	• Bei Vorliegen eines Werk-mangels kann der Bauherr direkt an den Versicherer gelangen • Expertise zu Lasten des Versicherers • Sicherheit für eine vertrags-gemässe, fachkundige und fristgerechte Nachbesserung

BAUZEITVERSICHERUNG – HAUS BAUEN VERSICHERUNGEN | NEUBAU-VERSICHERUNGEN | UMBAU-VERSICHERUNGEN | BAUVERSICHERUNG

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Bauzeitversicherung
Gegenstand	Beispiel	Deckung
Versicherung des entstehenden Bauwerks (Gebäudeversicherung während der Bauzeit)	•Neubau •Umbau •Sanierung •Renovation	• Feuerschäden • Elementarschäden
Detaildeckungen	•Neubau •Umbau •Sanierung •Renovation	•Brandschäden •Blitzschlagschäden •Explosionsschäden •Rauchschäden •Hochwasserschäden •Überschwemmungs-schäden •Sturmschäden •Hagelschäden •Lawinenschäden •Schneedruckschäden •Felssturzschäden •Steinschlagschäden •Erdrutschschäden •Schäden ausabstürz-enden Flugzeugen oder Teilen davon

SIA-NORM 118 – GARANTIEFRIST | GARANTIESCHEIN | BAUGARANTIE | VERDECKTE MÄNGEL | WERKVERTRAG | BAUARBEITEN

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Da das Werkvertragsrecht des schweizerischen Obligationenrechts in erheblichem Masse durch die SIA-Norm 118, die Norm über ‹Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten›, beeinflusst wird, rechtfertigt es sich im Folgenden, einige Aspekte derselben aufzuführen.

Achtung
Es ist vorweg darauf hinzuweisen, dass die SIA-Norm 118 nur dann gilt, wenn die Parteien diese zum Vertragsinhalt gemacht haben, und nur dann ihre Geltung behält, wenn die Parteien im konkreten Vertrag nichts Abweichendes vereinbart haben. Die folgenden Ausführungen unterstellen, dass die betreffenden Bestimmungen von den Parteien eines konkreten Vertrages übernommen wurden und als Vertragsbestandteil verbindlich sind.

Anwendungsbereich
Nach der Präambel der SIA-Norm 118 wollen die Normen den Abschluss und Inhalt von Verträgen über Bauarbeiten regeln. Unter Verträgen über Bauarbeiten ist dabei ein Werkvertrag zu verstehen, bei dem sich ein Bauunternehmer zur entgeltlichen Ausführung von Bauarbeiten verpflichtet. Bauunternehmer ist jeder Unternehmer eines Werkvertrages, dessen Leistungen in Bauarbeiten bestehen. Mitumfasst sind auch die in der Praxis so genannten Bauhandwerker (Maler, Spengler, Schreiner usw.). Die Bauarbeiten unterscheiden sich von den Arbeiten des Architekten und Ingenieurs, welche die körperliche Gestaltung vorbereiten, darin, dass sie einen Bau, der mit dem Erdboden dauerhaft verbunden ist, körperlich gestalten. Mit dieser Begriffsumschreibung ist gesagt, dass die SIA-Norm 118 zum Vertragsinhalt gemacht werden kann, unabhängig davon, ob:

der Bauunternehmer die Leistung gewerbsmässig erbringt
der Bauunternehmer ein Einzel-, General- oder Totalunternehmer ist
die vom Bauunternehmer zu leistende Arbeit eine Hoch- oder Tiefbaute ist
der Bauunternehmer ein ganzes Bauwerk auszuführen hat oder nur einen Bauwerkteil, indem sich seine Leistungspflicht auf die Ausführung zum Beispiel von Maurer-, Gipser-, Maler- oder Installationsarbeiten beschränkt
der Bauunternehmer die Ausführung eines ‹neuen Werkes› schuldet oder die Leistung von Ausbesserungs-, Umbau- oder Abbrucharbeiten
der Bauunternehmer das für die Bauarbeiten erforderliche Material selbst zu liefern hat oder das Material vom Bauherrn geliefert wird
der Vertragspartner des Unternehmers ein privater Bauherr ist oder ein öffentlicher Bauherr

Zu beachten gilt, dass nicht alle Verträge im Zusammenhang mit dem Bau eines Werkes in der SIA-Norm 118 eine Regelung erfahren haben. Insbesondere regelt die SIA-Norm 118 weder den Architektur- oder Ingenieurvertrag, durch den der Bauherr eine oder mehrere Personen mit der Projektierung betraut oder als Bauleitung einsetzt, noch regelt sie den (internen) Konsortialvertrag, durch den sich verschiedene Bauunternehmer als einfache Gesellschaft zu einer Arbeitsgemeinschaft zusammenschliessen. Auf den Architektur- und Ingenieurvertrag beziehen sich einzig die einschlägigen Honorarordnungen des SIA; für den Konsortialvertrag gibt es keine SIA-Norm. Obwohl sich die SIA-Norm 118 eigentlich mit allen Erscheinungsformen des Bauvertrages befasst, passen die vorformulierten Regeln natürlich in unterschiedlichem Masse auf die verschiedenen Typen von Bauverträgen. So passen die Regeln zum Beispiel besser auf Bauverträge über grössere Bauarbeiten als auf Verträge über Arbeiten von geringerer Bedeutung. Die Regeln sind auch eher ausgerichtet auf Bauverträge mit Einzelunternehmern als auf Verträge mit General- oder Totalunternehmern.

Parteien
Die Parteien des Bauvertrages sind einerseits der Bauherr, anderseits der Unternehmer. Der Bauherr ist Besteller des Werkes, der Unternehmer führt das Werk aus. Bei grösseren Bauarbeiten tritt gelegentlich eine dritte Partei hinzu, nämlich die Bauleitung. Die Bauleitung vertritt im Regelfall den Bauherrn. Pointiert formuliert, ist die gesamte Tätigkeit, welche die Bauleitung gegenüber dem Unternehmer entfaltet, Tätigkeit des Bauherrn. Nur der Bauherr ist Vertragspartei des Unternehmers, nicht auch die Bauleitung, die ihn vertritt. Die SIA-Norm 118 befasst sich inhaltlich mit zwei Arten von Bestimmungen, von denen abschliessend noch kurz die Rede sein soll, nämlich die Abschlussbestimmungen und die Inhaltsbestimmungen.

Abschlussbestimmungen
Die Abschlussbestimmungen der SIA-Norm 118 regeln das Zustandekommen des Bauvertrages. Wie auch andere Verträge können Bauverträge schriftlich, mündlich oder durch entsprechendes Verhalten abgeschlossen werden. Das heisst, sie bedürfen auch nach der SIA-Norm 118 keiner besonderen Form. Für grössere Bauarbeiten empfiehlt die SIA-Norm 118 die Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens, schreibt diese aber nicht vor. Trotzdem geht die Norm in der Folge davon aus, dass eine Ausschreibung des Bauvorhabens erfolgt, was daraus zu erklären ist, dass die SIA-Norm 118 eher auf Verträge über grössere Bauarbeiten ausgerichtet ist. Es wäre ein Irrtum, zu glauben, dass die SIA-Norm 118 das Ausschreibungsverfahren umfassend ordne. Vielmehr regelt die Norm im Zusammenhang mit Ausschreibungen nur folgende Fragen:

Welcher Vertragspartei obliegt die Prüfung des vom Bauherrn angewiesenen Baugrundes?
Was gilt, wenn sich verschiedene Ausschreibungsunterlagen inhaltlich widersprechen?
Wann wird ein Bauvertrag abgeschlossen?

Achtung
Entgegen einer verbreiteten Meinung kommt der Bauvertrag nicht dann zustande, wenn die so genannte Vertragsmappe mit allen Vertragsbestandteilen zusammengestellt und die zugehörige Vertragsurkunde unterzeichnet wird, sondern vielmehr bereits in jenem Zeitpunkt, in dem der Bauherr das Angebot eines Unternehmers rechtsgültig und fristgerecht annimmt.

Inhaltsbestimmungen
Die Inhaltsbestimmungen der SIA-Norm 118 sind vorformulierte Vertragsbestimmungen, die den Inhalt des (Bau-) Vertragsverhältnisses umschreiben, indem sie festlegen, was zwischen den Parteien nach Abschluss des Bauvertrages gilt. Die Inhaltsbestimmungen enthalten vor allem die Vertragspflichten der Parteien. Die Leistungspflicht des Bauunternehmers besteht in der Pflicht, die dem Bauherrn geschuldeten Bauarbeiten auszuführen, sei es mit oder ohne das benötigte Material. Zudem hat der Bauunternehmer die übernommenen Bauarbeiten rechtzeitig auszuführen. Er ist insbesondere verpflichtet, die vertraglichen Fristen einzuhalten. Das Bauprogramm gibt ihm dabei unter anderem Auskunft über den zeitlichen Fortschritt der Arbeiten innerhalb der vertraglichen Fristen. Der Bauunternehmer schuldet nicht irgendein Werk, sondern das vereinbarte Werk und zwar mängelfrei. Weist ein Werk einen Mangel auf, weil es vom vertraglich Vereinbarten abweicht, so stellt sich die Frage der Mängelhaftung, die in der SIA-Norm ausführlich geregelt ist.

Für die Mängelrechte des Bauherrn gilt eine einheitliche Verjährungsfrist von fünf Jahren (seit Abnahme des Werkes), unabhängig davon, ob es sich um ein bewegliches oder unbewegliches Bauwerk handelt. Von der Verjährungsfrist unterscheidet die SIA-Norm 118 die Garantiefrist. Diese beginnt mit dem Tag der Abnahme zu laufen und bezeichnet die zeitliche Dauer, während welcher der Bauherr Mängel aller Art jederzeit rügen kann. Diese Rügen können nach der Norm während zwei Jahren ab Abnahme des Werkes erhoben werden. Der Bauunternehmer arbeitet gegen Entgelt. Da die Vergütungspflicht einen wesentlichen Bestandteil des Vertrages darstellt, befasst sich die SIA-Norm 118 wiederum ausführlich damit. Was die Vergütung betrifft, stellen sich vor allem zwei Fragen: die Frage nach ihrer Bemessung und jene der Abrechnung. Für die Bemessung ist zu sagen, dass sich diese entweder nach festen Preisen oder nach Aufwand richtet. Beim ersteren unterscheidet die SIA-Norm 118 wiederum zwischen Einheitspreisen, Globalpreisen und Pauschalpreisen. Bei den Einheitspreisen wird die Vergütung je Mengeneinheit einer vertraglichen Einzelleistung des Unternehmers festgesetzt. Demgegenüber besteht sowohl der Global- wie der Pauschalpreis in einem zum Voraus bestimmten Geldbetrag, wobei der Pauschalpreis nicht der Teuerungsabrechnung unterliegt, im Unterschied zum Globalpreis. Die SIA-Norm 118 sieht ein ganzes Abrechnungssystem vor, das verschiedene Einzelabrechnungen umfasst. So wird etwa unterschieden zwischen Regierechnungen, Abschlussrechnungen, Teuerungsabrechnungen und Schlussabrechnung.

SPEZIFISCHE SIA-NORMEN: 102 ARCHITEKTEN | 103 BAUINGENIEURE | 108 FACHINGENIEURE

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Sofern vereinbart:

SIA-Norm 102 (Ordnung für Leistungen und Honorare der Architekten)
SIA-Norm 103 (Ordnung für Leistungen und Honorare der Bauingenieure)
SIA-Norm 108 (Ordnung für Leistungen und Honorare der Maschinen- und Elektroingenieure sowie der Fachingenieure für Gebäudeinstallationen)
SIA-Norm 118 (Art. 33 Abs. 1, Art. 34 Abs. 3, Art. 47 Abs. 2)
SIA 1015 (Generalplanervertrag)
SIA-Norm 142 / 1998 (Ordnung für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe)
SIA-Richtlinie 150 (Richtlinie für das Verfahren vor Schiedsgericht)

ARCHITEKT IHRES VERTRAUENS – HAUS BAUEN | HAUSIDEEN | TRAUMHAUS | VILLA | LANDHAUS – GENERALUNTERNEHMER | FESTPREIS / KOSTEN | FERTIG- ODER SYSTEMHAUS

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Nach der Grundstückwahl kommt die Stunde der Fachperson, die man unbedingt beiziehen sollte, um die Eignung und den Preis genauer abzuklären. Ein Architekt prüfen, ob das Grundstück in der gewünschten Art bebaubar ist, ob der Baugrund keine bösen Überraschungen birgt und ob der Preis dem ortsüblichen entspricht.

Auch die Finanzierung muss vor dem Kauf geregelt sein. Es nützt nichts, wenn die Bank wohl den Erwerb des Grundstücks finanziert, nicht aber den gesamten Bau. Eine schriftliche Bestätigung, die den maximalen Kreditrahmen festhält, sollte man in der Hand haben.

Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich die Dienste eines Architekten zu sichern, den man auch dann braucht, wenn das Haus später durch einen Generalunternehmer erstellt wird (Generalunternehmer: Was zu beachten ist). Einzig beim Kauf eines Fertig- oder Systemhauses wird der Architekt in der Regel durch den Anbieter gestellt.

Die Entscheidung für einen Architekten ist ein bedeutender Schritt – schliesslich geht es darum, eine Vertrauensperson zu engagieren, der man die Verantwortung für eine grosse Summe Geld übergibt, die die eigenen Ideen umsetzen soll und mit der man während gut eines Jahres eng zusammenarbeiten kann.

Ein guter Architekt sollte nicht nur sympathisch sein und schöne Häuser entwerfen, sondern auch die Kosten im Griff haben – und bremsen, wenn die Bauherrschaft Dinge wünscht, die zu unnötig hohen Kosten führen und unter Umständen das Budget sprengen können.

Fachleute raten deshalb oft davon ab, einen befreundeten Architekten zu beauftragen. Gerät man sich während des Bauens in die Haare, ist nicht nur die Beziehung zum Architekten angespannt, sondern unter Umständen auch die Freundschaft im Eimer.

Wie findet man den Besten? Es gibt verschiedene Kanäle: Bekannte, die ebenfalls gebaut haben, Fach- und Wohnzeitschriften, in denen man Projekte sieht, die einem gefallen, Architektenverzeichnisse im Internet, Fachverbände.

Wenn der Architekt auch die Bauleitung übernimmt, empfiehlt es sich, einen Architekten in der näheren Umgebung zu engagieren. So ist sichergestellt, dass er auch kurzfristig auf der Baustelle sein kann, wenn die Handwerker Rat brauchen. Ist ein Generalunternehmer involviert, fällt eine längere Fahrdistanz weniger ins Gewicht, da der Architekt nur sporadisch auf der Baustelle präsent sein muss.

Stehen mögliche Kandidaten fest, studiert man ihre Referenzobjekte und spricht mit den Bauherren über die gemachten Erfahrungen. Dies ist der beste Weg, um einiges über den Architekten zu erfahren und zu prüfen, ob der Stil den Vorstellungen entspricht.

Danach führt man persönliche Gespräche. Dabei geht es darum, herauszufinden, ob der Architekt gut zuhören und auf die Bedürfnisse der Bauherrschaft eingehen kann. Und ob man bezüglich der architektonischen Vorstellungen das Heu auf derselben Bühne hat.

Dabei sollte man sich auf sein Bauchgefühl verlassen, aber auch die Ehrlichkeit des Gegenübers testen: Gibt der Architekt auf Nachfrage nicht zu, dass auf einer seiner Baustellen auch schon Fehler passiert sind, nimmt er es mit der Wahrheit wahrscheinlich nicht zu genau.

Mit einem Vertrag bindet man die passende Person. Der Inhalt sollte sich an den Vorgaben des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins orientieren.