Villa Bau Luzern – Seite 6 – ALLES RUND UM DEN HAUSBAU

EIGENHEIM | UNTERHALTSKOSTEN | HAUS BAUEN / KAUTEN – RÜCKLAGEN | RESERVEN BILDEN | LIEGENSCHAFTSKOSTEN | NEBENKOSTEN | BETRIEBSKOSTEN

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Wie ein Fahrzeug jedes Jahr Ausgaben verursacht, etwa für die Vignette oder neue Bereifung, fallen auch bei einem Haus laufend Kosten an. Diese sind nicht zu unterschätzen und müssen bereits vor dem Bau oder Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden. Daher rechnet man die Ausgaben für Neben- und Unterhaltskosten auch bereits in der Tragbarkeitsrechnung ein.

Damit das Geld im Bedarfsfall auch tatsächlich vorhanden ist, sollte jeder Hausbesitzer genügend Rücklagen bilden. Wie hoch diese sein sollen, darüber streiten sich sogar die Experten. Bewährt hat sich in der Praxis, dass für Objekte in tadellosem Zustand jährlich rund ein Prozent der Liegenschaftskosten (Preis für Land und Bau) auf die Seite gelegt wird – also zum Beispiel jährlich 7000 Franken für eine Liegenschaft, die 700’000 Franken gekostet hat.

Von diesem Geld werden 0,7 Prozent für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt verwendet. Dazu gehören:

Versicherungsprämien;
öffentliche Abgaben (Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr, Liegenschafts- oder Grundsteuern und anderes mehr);
Kosten für Fernsehanschluss;
Betriebskosten (Heizöl, Gas, Strom, Serviceabonnemente, Kaminfeger, Reinigungs- und Unterhaltsmaterial);
laufender Unterhalt (etwa Reparaturen an technischen Geräten, kleinere Reparaturen am Gebäude);
Garten- und Umgebungsunterhalt.Die restlichen 0,3 Prozent sind für Rückstellungen vorgesehen, mit denen spätere Investitionen wie Renovationsarbeiten oder der Ersatz der Küche oder des Badezimmers zum Teil gedeckt werden können.

BEISPIEL EINER TRAGBARKEITSRECHNUNG – HAUSFINANZIERUNG | BRUTTO-EINKOMMEN | JAHRESKOSTEN WOHNEIGENTUM | TRAGBAKEIT BANKFINANZIERUNG HAUSBAU / KAUF

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TRAGBARKEITSRECHNUNG

Ausgangslage
Kaufpreis der Liegenschaft	Fr. 700’000.-
eigene Mittel in bar	Fr. 200’000.-
jährliches Bruttoeinkommen	Fr. 120’000.-
benötigtes Fremdkapital
davon 1. Hypothek (65% von Fr. 700’000.–)	Fr. 455’000.–
davon 2. Hypothek (Differenz zwischen Fremdkapital und 1. Hypothek, maximal 15% des Kaufpreises)	Fr. 45’000.–

Jahreskosten für Wohneigentum
Zinskosten 1. Hypothek (4,5%)	Fr. 20’475.–
Zinskosten 2. Hypothek (5,5%)	Fr. 2’475.–
Amortisation (Fr. 45’000.– in 15 Jahren)	Fr. 3’000.–
Nebenkosten (1% des Liegenschaftswerts)	Fr. 7’000.–
Jahreskosten	Fr. 32’950.–

Tragbarkeit
33% des Bruttoeinkommens	Fr. 39’600.–
abzüglich Jahreskosten für Wohneigentum	-Fr. 32’950.–
Überschuss	Fr. 6’650.–

WAS ICH MIR LEISTEN? HAUSFINANZIERUNG | BRUTTO-EINKOMMEN | JAHRESKOSTEN WOHNEIGENTUM | TRAGBAKEITSRECHNUNG | BANKFINANZIERUNG HAUS BAUEN / KAUFEN | HYPOTHEK

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Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch ein Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf, damit die Immobilie für den Käufer finanziell tragbar ist. Mit der sogenannten Tragbarkeitsrechnung kann diese Faustregel einfach überprüft werden.

Geht die Rechnung auf oder resultiert sogar ein Überschuss, ist das Eigenheim tragbar. Auch die Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden kann.

Wichtig ist, dass in der Tragbarkeitsrechnung nicht etwa die Amortisationszahlungen für die zweite Hypothek oder ein allfälliges Darlehen vergessen gehen. Auch die Rückstellungen für Nebenkosten, Unterhalt, Reparaturen oder Renovationen müssen unbedingt mit einberechnet werden.

In der Tragbarkeitsrechnung setzt man nicht die aktuellen Zinssätze für Hypotheken ein, sondern einen Durchschnittswert. Dies soll gewährleisten, dass man sich die Immobilie auch im Fall von steigenden Zinsen noch leisten kann. Momentan setzen viele Banken für die erste Hypothek 4,5 Prozent und für die zweite 5,5 Prozent ein. Auf den Internetseiten vieler Finanzinstitute finden sich elektronische Tragbarkeitsrechner, die eine schnelle Analyse der Finanzierbarkeit ermöglichen.

WIE FINDET MAN EIN GÜNSTIGES HYPOTHEKENANGEBOT? HAUSFINANZIERUNG | BANKFINANZIERUNG HAUSBAU | HAUS BAUEN / KAUFEN | HYPOTHEK-ANGEBOT | FEST HYPOTHEK / VARIABLE HYPOTHEK | BAUKREDIT

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Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man die Hypothek abschliesst, sollte man zwei Aspekte berücksichtigen: Wer macht das beste Angebot? Und bei wem fühlt man sich am besten aufgehoben? Da der Hypothekenmarkt recht umkämpft ist, kann man mit den Banken feilschen.

Wichtig dabei ist, dass man mindestens fünf Offerten einholt und dann erneut verhandelt. Weil das zeitintensiv ist und harte Verhandlungen nicht jedermanns Sache sind, kann es sich lohnen, einen unabhängigen Finanzberater beizuziehen. Sein Honorar beträgt rund 150 Franken pro Stunde.

Günstige Angebote finden und vergleichen kann man zudem auf www.comparis.ch (Hypothekenbörse) oder www.moneypark.ch.

Ob mit Finanzberater oder im Alleingang: Wer die Eigenheimfinanzierung richtig angeht, kann jährlich schnell einige tausend Franken sparen – und viel Ärger vermeiden.

WELCHE HYPOTHEK IST DIE RICHTIGE? HAUSFINANZIERUNG | BANKFINANZIERUNG HAUSBAU | HAUS BAUEN / KAUFEN | HYPOTHEK-ANGEBOT | FEST HYPOTHEK / VARIABLE HYPOTHEK | BAUKREDIT

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Die Finanzkrise hat für künftige Eigenheimbesitzer auch ihr Gutes: Durch die Leitzinssenkungen der Nationalbank zur Ankurbelung der Wirtschaft sind auch die Hypothekarzinsen in den letzten Monaten massiv gesunken. Selten war die Finanzierung von Wohneigentum so günstig wie jetzt. Trotz allem ist die Wahl der richtigen Hypothek auch heute nicht einfach.

Für welche Hypothekarform man sich entscheidet, hängt davon ab, welche wirtschaftlichen Entwicklungen man in den nächsten Monaten und Jahren erwartet, denn das hat einen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung. Solche und vor allem langfristige Prognosen zu machen ist selbst für Experten schwierig.

In der jetzigen Phase sind – bei einem Zins von rund 0,85 bis 1,5 Prozent – Libor-Hypotheken tatsächlich die günstigsten. Wichtig ist aber, dass eine Libor-Hypothek jederzeit auf Ablauf einer Tranchenfälligkeit (ein, drei oder sechs Monate) in eine feste oder variable Hypothek gewandelt werden könne. Markus Baggenstos, ceo bei der architekturbuero-schweiz.ch, erklärt auch warum: «Damit kann bei einem raschen Anstieg der kurzfristigen Zinsen ein anderes, noch günstigeres Produkt gewählt werden.» Aber für all jene, die nicht gern ein Risiko eingehen und denen ein langfristig kalkulierbares Budget wichtiger ist, werden momentan vor allem Festhypotheken mit langer Laufzeit interessant sein.

WELCHE HYPOTHEKEN GIBT ES AUF DEM MARKT? HAUSFINANZIERUNG | BANKFINANZIERUNG HAUSBAU | HAUS BAUEN / KAUFEN | HYPOTHEK-ANGEBOT | FEST HYPOTHEK / VARIABLE HYPOTHEK | BAUKREDIT

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Zwar haben viele Finanzinstitute Hypotheken mit selbstkreierten Namen, trotzdem lässt sich der Grossteil der Hypotheken auf vier Modelle reduzieren:

Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit; der Zinssatz wird laufend an die Kapitalmarktentwicklungen angepasst.
Festhypothek: Laufzeiten von ein bis 15 Jahren; der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins.
Libor-Hypothek: Mischform aus variabler/fester Hypothek; meist mit fester Laufzeit, aber variablem Zins. Der Zins wird je nach Modell alle ein, drei oder sechs Monate dem Libor-Satz angepasst (Libor = London Interbank Offered Rate). Gegen eine Prämie kann man sich mit einer Zinsobergrenze (Cap) gegen stark steigende Zinsen absichern.
Spezialhypothek: Diese Hypotheken basieren meist auf folgenden Modellen: Kombihypothek (Kombination von variabler und/oder Libor mit einer Festhypothek); Hypothek für Ersterwerber (Zinsbonus); Ökohypothek (Zinsbonus für Liegenschaften, die nach ökologischen Massstäben gebaut wurden).

WELCHE GELDQUELLEN KÖNNEN ANGEZAPFT WERDEN? HAUSFINANZIERUNG | BANKFINANZIERUNG HAUSBAU | HAUS BAUEN / KAUFEN | EIGEN-/ FREMDKAPITAL / EIGENMITTEL | PENSIONSKASSE | BAUKREDIT

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Das Eigenkapital, das der Käufer selbst einbringen muss, kann aus folgenden Quellen stammen: Ersparnisse, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder unbelehntes Bauland, das man besitzt.

Auch Geld aus der Pensionskasse (zweite Säule) oder der dritten Säule darf zum Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Wie viel, ist unter dem Punkt «Freizügigkeitsleistung» oder «Austrittsleistung» im Versicherungsausweis der Pensionskasse ersichtlich.

Aufgepasst: Ab 50 reduziert sich die Summe, die zum Kauf von Wohneigentum eingesetzt werden kann.

Das Geld kann entweder vorbezogen – man lässt es sich also auszahlen – oder aber verpfändet werden. Die bessere Variante ist meist die Verpfändung. Dabei dient das Geld der Bank als zusätzliche Sicherheit, und diese wird dafür ihren Kreditrahmen anteilsmässig über die Limite von 80 Prozent anheben.

Auch ein zinsloses und nicht rückzahlbares Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern ist ein häufiges Mittel zur Aufstockung des Eigenkapitels und, sofern es die finanzielle Situation der Eltern zulässt, nicht zuletzt auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung.

Seit 2012 gibt es die Auflage, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises aus Mitteln eingebracht werden müssen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Sie gilt beim Vorbezug und bei der Verpfändung.

WIE VIEL GELD MUSS VORHANDEN SEIN? HAUSFINANZIERUNG | BANKFINANZIERUNG HAUSBAU | HAUS BAUEN / KAUFEN | EIGEN-/ FREMDKAPITAL / EIGENMITTEL | BAUKOSTEN | BAUKREDIT

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Der Preis einer Liegenschaft wird von den Faktoren Baukosten und Bodenpreis beeinflusst. Die Baukosten sind schweizweit ähnlich, der Bodenpreis hingegen kann je nach Ort und Lage beträchtlich variieren. In der Regel verlangen die Banken, dass der Eigenheimkäufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringt; die restlichen 80 Prozent werden mit einem Hypothekarkredit finanziert. Das bedeutet, dass man für ein Objekt von beispielsweise 800’000 Franken rund 160’000 Franken Eigenkapital einbringen können muss.

Eine weitere Hürde auf dem Weg zum Hypothekarkredit ist die Prüfung des Einkommens. Ein Finanzinstitut wird eine Hypothek nur sprechen, wenn die Belastung durch die Immobilie nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht.

ARCHITEKT IHRES VERTRAUENS – HAUS BAUEN | HAUSIDEEN | TRAUMHAUS | VILLA | LANDHAUS – GENERALUNTERNEHMER | FESTPREIS / KOSTEN | FERTIG- ODER SYSTEMHAUS

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Nach der Grundstückwahl kommt die Stunde der Fachperson, die man unbedingt beiziehen sollte, um die Eignung und den Preis genauer abzuklären. Ein Architekt prüfen, ob das Grundstück in der gewünschten Art bebaubar ist, ob der Baugrund keine bösen Überraschungen birgt und ob der Preis dem ortsüblichen entspricht.

Auch die Finanzierung muss vor dem Kauf geregelt sein. Es nützt nichts, wenn die Bank wohl den Erwerb des Grundstücks finanziert, nicht aber den gesamten Bau. Eine schriftliche Bestätigung, die den maximalen Kreditrahmen festhält, sollte man in der Hand haben.

Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich die Dienste eines Architekten zu sichern, den man auch dann braucht, wenn das Haus später durch einen Generalunternehmer erstellt wird (Generalunternehmer: Was zu beachten ist). Einzig beim Kauf eines Fertig- oder Systemhauses wird der Architekt in der Regel durch den Anbieter gestellt.

Die Entscheidung für einen Architekten ist ein bedeutender Schritt – schliesslich geht es darum, eine Vertrauensperson zu engagieren, der man die Verantwortung für eine grosse Summe Geld übergibt, die die eigenen Ideen umsetzen soll und mit der man während gut eines Jahres eng zusammenarbeiten kann.

Ein guter Architekt sollte nicht nur sympathisch sein und schöne Häuser entwerfen, sondern auch die Kosten im Griff haben – und bremsen, wenn die Bauherrschaft Dinge wünscht, die zu unnötig hohen Kosten führen und unter Umständen das Budget sprengen können.

Fachleute raten deshalb oft davon ab, einen befreundeten Architekten zu beauftragen. Gerät man sich während des Bauens in die Haare, ist nicht nur die Beziehung zum Architekten angespannt, sondern unter Umständen auch die Freundschaft im Eimer.

Wie findet man den Besten? Es gibt verschiedene Kanäle: Bekannte, die ebenfalls gebaut haben, Fach- und Wohnzeitschriften, in denen man Projekte sieht, die einem gefallen, Architektenverzeichnisse im Internet, Fachverbände.

Wenn der Architekt auch die Bauleitung übernimmt, empfiehlt es sich, einen Architekten in der näheren Umgebung zu engagieren. So ist sichergestellt, dass er auch kurzfristig auf der Baustelle sein kann, wenn die Handwerker Rat brauchen. Ist ein Generalunternehmer involviert, fällt eine längere Fahrdistanz weniger ins Gewicht, da der Architekt nur sporadisch auf der Baustelle präsent sein muss.

Stehen mögliche Kandidaten fest, studiert man ihre Referenzobjekte und spricht mit den Bauherren über die gemachten Erfahrungen. Dies ist der beste Weg, um einiges über den Architekten zu erfahren und zu prüfen, ob der Stil den Vorstellungen entspricht.

Danach führt man persönliche Gespräche. Dabei geht es darum, herauszufinden, ob der Architekt gut zuhören und auf die Bedürfnisse der Bauherrschaft eingehen kann. Und ob man bezüglich der architektonischen Vorstellungen das Heu auf derselben Bühne hat.

Dabei sollte man sich auf sein Bauchgefühl verlassen, aber auch die Ehrlichkeit des Gegenübers testen: Gibt der Architekt auf Nachfrage nicht zu, dass auf einer seiner Baustellen auch schon Fehler passiert sind, nimmt er es mit der Wahrheit wahrscheinlich nicht zu genau.

Mit einem Vertrag bindet man die passende Person. Der Inhalt sollte sich an den Vorgaben des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins orientieren.

GENERALUNTERNEHMER (GU) – WAS ZU BEACHTEN IST – HAUS BAUEN | HAUSIDEEN | MEHRFAMILIENHAUS | VILLA | LANDHAUS | FESTPREIS / KOSTEN | FERTIGHAUS

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Grössere Bauprojekte werden heute meist von Generalunternehmern realisiert: Der Bauherr schliesst nicht mit jedem Handwerker einen Vertrag ab, sondern nur mit dem Generalunternehmer. Dieser holt die Offerten bei den einzelnen Handwerkern ein und vergibt die Aufträge.

In der Regel bieten Generalunternehmer ihre Leistungen zu einem fixen Preis und auf einen fixen Fertigstellungstermin hin an. Auch beim Bau eines Einfamilienhauses ist die Arbeit mit einem Generalunternehmer möglich. Üblich ist das vor allem bei Fertig- oder Systemhäusern. Hier schliesst man in der Regel immer einen Generalunternehmervertrag ab. Die Vergabe an einen Generalunternehmer ist aber auch für ein Haus möglich, das man individuell mit einem Architekten realisieren möchte. Das hat Vor- und Nachteile.

Vorteile:

Neben dem Architekten, der den Entwurf macht, hat man nur einen Ansprechpartner.
Der Preis für die im Vertrag abgemachten Leistungen ist fix.
Man hat einen Ansprechpartner bei Mängelbehebung.
Der Einzugstermin ist garantiert; unter Umständen sogar mit Konventionalstrafe, wenn Verspätungen auftreten.

Nachteile:

Klumpenrisiko: Geht der Generalunternehmer in Konkurs, steht der ganze Bau still.
Als Bauherr hat man wenig bis keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker.
Zahlt der Generalunternehmer die Handwerker nicht, können diese auf den Bauherrn Regress nehmen (Bauhandwerkerpfandrecht). Unter Umständen bezahlt man zweimal für die gleiche Arbeit – an den Generalunternehmer und zudem an den Handwerker.
Von tiefer als budgetiert ausfallenden Kosten profitiert nur der Generalunternehmer, ausser man hat offene Abrechnung vereinbart.

Falls man sich als Bauherr für einen Generalunternehmer entscheidet, sollte man Vorsicht walten lassen:

Generalunternehmer ist kein geschützter Titel, jeder Architekt oder Bauunternehmer kann sich damit schmücken. Es ist deshalb wichtig, Referenzen zu prüfen.
Vom Generalunternehmer sollte man unbedingt den Nachweis einer Bankgarantie verlangen. So ist sichergestellt, dass das Haus auch bei einem eventuellen Konkurs des Unternehmens fertiggestellt werden kann und schon bezahltes Geld nicht verloren ist.
Teilzahlungen sollten nur geleistet werden, wenn die jeweilige Etappe abgeschlossen ist. Entweder prüft man vor der Zahlung den Baufortschritt auf der Baustelle oder beauftragt damit einen Bauherrenberater.

Verträge mit Generalunternehmer sollten unbedingt die Einhaltung der Norm SIA 118 festschreiben. Häufig finden sich Klauseln, die vorsehen, dass die Mängelrechte an den Bauherrn abgetreten werden. Das tönt gut, macht aber einen Haufen Arbeit und entlässt den Generalunternehmer aus der Verantwortung. Wird die Klausel nicht gestrichen, sollte man den Vertrag nicht unterschreiben.