WELCHE HYPOTHEKEN GIBT ES AUF DEM MARKT? HAUSFINANZIERUNG | BANKFINANZIERUNG HAUSBAU | HAUS BAUEN / KAUFEN | HYPOTHEK-ANGEBOT | FEST HYPOTHEK / VARIABLE HYPOTHEK | BAUKREDIT

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Zwar haben viele Finanzinstitute Hypotheken mit selbstkreierten Namen, trotzdem lässt sich der Grossteil der Hypotheken auf vier Modelle reduzieren:

  • Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit; der Zinssatz wird laufend an die Kapitalmarktentwicklungen angepasst.
  • Festhypothek: Laufzeiten von ein bis 15 Jahren; der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins.
  • Libor-Hypothek: Mischform aus variabler/fester Hypothek; meist mit fester Laufzeit, aber variablem Zins. Der Zins wird je nach Modell alle ein, drei oder sechs Monate dem Libor-Satz angepasst (Libor = London Interbank Offered Rate). Gegen eine Prämie kann man sich mit einer Zinsobergrenze (Cap) gegen stark steigende Zinsen absichern.
  • Spezialhypothek: Diese Hypotheken basieren meist auf folgenden Modellen: Kombihypothek (Kombination von variabler und/oder Libor mit einer Festhypothek); Hypothek für Ersterwerber (Zinsbonus); Ökohypothek (Zinsbonus für Liegenschaften, die nach ökologischen Massstäben gebaut wurden).

WELCHE GELDQUELLEN KÖNNEN ANGEZAPFT WERDEN? HAUSFINANZIERUNG | BANKFINANZIERUNG HAUSBAU | HAUS BAUEN / KAUFEN | EIGEN-/ FREMDKAPITAL / EIGENMITTEL | PENSIONSKASSE | BAUKREDIT

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Das Eigenkapital, das der Käufer selbst einbringen muss, kann aus folgenden Quellen stammen: Ersparnisse, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder unbelehntes Bauland, das man besitzt.

Auch Geld aus der Pensionskasse (zweite Säule) oder der dritten Säule darf zum Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Wie viel, ist unter dem Punkt «Freizügigkeitsleistung» oder «Austrittsleistung» im Versicherungsausweis der Pensionskasse ersichtlich.

Aufgepasst: Ab 50 reduziert sich die Summe, die zum Kauf von Wohneigentum eingesetzt werden kann.

Das Geld kann entweder vorbezogen – man lässt es sich also auszahlen – oder aber verpfändet werden. Die bessere Variante ist meist die Verpfändung. Dabei dient das Geld der Bank als zusätzliche Sicherheit, und diese wird dafür ihren Kreditrahmen anteilsmässig über die Limite von 80 Prozent anheben.

Auch ein zinsloses und nicht rückzahlbares Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern ist ein häufiges Mittel zur Aufstockung des Eigenkapitels und, sofern es die finanzielle Situation der Eltern zulässt, nicht zuletzt auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung.

Seit 2012 gibt es die Auflage, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises aus Mitteln eingebracht werden müssen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Sie gilt beim Vorbezug und bei der Verpfändung.

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Der Preis einer Liegenschaft wird von den Faktoren Baukosten und Bodenpreis beeinflusst. Die Baukosten sind schweizweit ähnlich, der Bodenpreis hingegen kann je nach Ort und Lage beträchtlich variieren. In der Regel verlangen die Banken, dass der Eigenheimkäufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringt; die restlichen 80 Prozent werden mit einem Hypothekarkredit finanziert. Das bedeutet, dass man für ein Objekt von beispielsweise 800’000 Franken rund 160’000 Franken Eigenkapital einbringen können muss.

Eine weitere Hürde auf dem Weg zum Hypothekarkredit ist die Prüfung des Einkommens. Ein Finanzinstitut wird eine Hypothek nur sprechen, wenn die Belastung durch die Immobilie nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht.

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Nach der Grundstückwahl kommt die Stunde der Fachperson, die man unbedingt beiziehen sollte, um die Eignung und den Preis genauer abzuklären. Ein Architekt prüfen, ob das Grundstück in der gewünschten Art bebaubar ist, ob der Baugrund keine bösen Überraschungen birgt und ob der Preis dem ortsüblichen entspricht.

Auch die Finanzierung muss vor dem Kauf geregelt sein. Es nützt nichts, wenn die Bank wohl den Erwerb des Grundstücks finanziert, nicht aber den gesamten Bau. Eine schriftliche Bestätigung, die den maximalen Kreditrahmen festhält, sollte man in der Hand haben.

Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich die Dienste eines Architekten zu sichern, den man auch dann braucht, wenn das Haus später durch einen Generalunternehmer erstellt wird (Generalunternehmer: Was zu beachten ist). Einzig beim Kauf eines Fertig- oder Systemhauses wird der Architekt in der Regel durch den Anbieter gestellt.

Die Entscheidung für einen Architekten ist ein bedeutender Schritt – schliesslich geht es darum, eine Vertrauensperson zu engagieren, der man die Verantwortung für eine grosse Summe Geld übergibt, die die eigenen Ideen umsetzen soll und mit der man während gut eines Jahres eng zusammenarbeiten kann.

Ein guter Architekt sollte nicht nur sympathisch sein und schöne Häuser entwerfen, sondern auch die Kosten im Griff haben – und bremsen, wenn die Bauherrschaft Dinge wünscht, die zu unnötig hohen Kosten führen und unter Umständen das Budget sprengen können.

Fachleute raten deshalb oft davon ab, einen befreundeten Architekten zu beauftragen. Gerät man sich während des Bauens in die Haare, ist nicht nur die Beziehung zum Architekten angespannt, sondern unter Umständen auch die Freundschaft im Eimer.

Wie findet man den Besten? Es gibt verschiedene Kanäle: Bekannte, die ebenfalls gebaut haben, Fach- und Wohnzeitschriften, in denen man Projekte sieht, die einem gefallen, Architektenverzeichnisse im Internet, Fachverbände.

Wenn der Architekt auch die Bauleitung übernimmt, empfiehlt es sich, einen Architekten in der näheren Umgebung zu engagieren. So ist sichergestellt, dass er auch kurzfristig auf der Baustelle sein kann, wenn die Handwerker Rat brauchen. Ist ein Generalunternehmer involviert, fällt eine längere Fahrdistanz weniger ins Gewicht, da der Architekt nur sporadisch auf der Baustelle präsent sein muss.

Stehen mögliche Kandidaten fest, studiert man ihre Referenzobjekte und spricht mit den Bauherren über die gemachten Erfahrungen. Dies ist der beste Weg, um einiges über den Architekten zu erfahren und zu prüfen, ob der Stil den Vorstellungen entspricht.

Danach führt man persönliche Gespräche. Dabei geht es darum, herauszufinden, ob der Architekt gut zuhören und auf die Bedürfnisse der Bauherrschaft eingehen kann. Und ob man bezüglich der architektonischen Vorstellungen das Heu auf derselben Bühne hat.

Dabei sollte man sich auf sein Bauchgefühl verlassen, aber auch die Ehrlichkeit des Gegenübers testen: Gibt der Architekt auf Nachfrage nicht zu, dass auf einer seiner Baustellen auch schon Fehler passiert sind, nimmt er es mit der Wahrheit wahrscheinlich nicht zu genau.

Mit einem Vertrag bindet man die passende Person. Der Inhalt sollte sich an den Vorgaben des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins orientieren.

GENERALUNTERNEHMER (GU) – WAS ZU BEACHTEN IST – HAUS BAUEN | HAUSIDEEN | MEHRFAMILIENHAUS | VILLA | LANDHAUS | FESTPREIS / KOSTEN | FERTIGHAUS

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Grössere Bauprojekte werden heute meist von Generalunternehmern realisiert: Der Bauherr schliesst nicht mit jedem Handwerker einen Vertrag ab, sondern nur mit dem Generalunternehmer. Dieser holt die Offerten bei den einzelnen Handwerkern ein und vergibt die Aufträge.

In der Regel bieten Generalunternehmer ihre Leistungen zu einem fixen Preis und auf einen fixen Fertigstellungstermin hin an. Auch beim Bau eines Einfamilienhauses ist die Arbeit mit einem Generalunternehmer möglich. Üblich ist das vor allem bei Fertig- oder Systemhäusern. Hier schliesst man in der Regel immer einen Generalunternehmervertrag ab. Die Vergabe an einen Generalunternehmer ist aber auch für ein Haus möglich, das man individuell mit einem Architekten realisieren möchte. Das hat Vor- und Nachteile.


Vorteile
:

  • Neben dem Architekten, der den Entwurf macht, hat man nur einen Ansprechpartner.
  • Der Preis für die im Vertrag abgemachten Leistungen ist fix.
  • Man hat einen Ansprechpartner bei Mängelbehebung.
  • Der Einzugstermin ist garantiert; unter Umständen sogar mit Konventionalstrafe, wenn Verspätungen auftreten.

Nachteile:

  • Klumpenrisiko: Geht der Generalunternehmer in Konkurs, steht der ganze Bau still.
  • Als Bauherr hat man wenig bis keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker.
  • Zahlt der Generalunternehmer die Handwerker nicht, können diese auf den Bauherrn Regress nehmen (Bauhandwerkerpfandrecht). Unter Umständen bezahlt man zweimal für die gleiche Arbeit – an den Generalunternehmer und zudem an den Handwerker.
  • Von tiefer als budgetiert ausfallenden Kosten profitiert nur der Generalunternehmer, ausser man hat offene Abrechnung vereinbart.

Falls man sich als Bauherr für einen Generalunternehmer entscheidet, sollte man Vorsicht walten lassen:

  • Generalunternehmer ist kein geschützter Titel, jeder Architekt oder Bauunternehmer kann sich damit schmücken. Es ist deshalb wichtig, Referenzen zu prüfen.
  • Vom Generalunternehmer sollte man unbedingt den Nachweis einer Bankgarantie verlangen. So ist sichergestellt, dass das Haus auch bei einem eventuellen Konkurs des Unternehmens fertiggestellt werden kann und schon bezahltes Geld nicht verloren ist.
  • Teilzahlungen sollten nur geleistet werden, wenn die jeweilige Etappe abgeschlossen ist. Entweder prüft man vor der Zahlung den Baufortschritt auf der Baustelle oder beauftragt damit einen Bauherrenberater.

Verträge mit Generalunternehmer sollten unbedingt die Einhaltung der Norm SIA 118 festschreiben. Häufig finden sich Klauseln, die vorsehen, dass die Mängelrechte an den Bauherrn abgetreten werden. Das tönt gut, macht aber einen Haufen Arbeit und entlässt den Generalunternehmer aus der Verantwortung. Wird die Klausel nicht gestrichen, sollte man den Vertrag nicht unterschreiben.

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Die erste wichtige Frage lautet: Wie viel «Haus» können wir uns überhaupt leisten?

Dazu gibt es zwei Faustregeln:

  • 20 Prozent des Hauspreises sollte man aus eigenen Mitteln bezahlen können, und
  • die Belastung durch Hypothekarzins, Rückstellungen für den Unterhalt und Amortisation der zweiten Hypothek darf einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten.

Der UBS-Hypotekenrechner hilft die Tragbarkeit zu prüfen.

Neben den Gesamtkosten muss auch ermittelt werden, was das Grundstück maximal kosten darf. Für die erste Schätzung kann man für den Bau des Hauses samt Umgebungsarbeiten und Garage rund 500’000 Franken einsetzen. Dafür bekommt man ein durchschnittlich ausgebautes Haus mit etwa 150 Quadratmetern Wohnfläche, zwei Stockwerken und einem Keller.

Einen Anhaltspunkt für die Baukosten liefern auch die Preise für Fertig- oder Systemhäuser. Zeigt die Tragbarkeitsrechnung, dass man rund 750’000 Franken zur Verfügung hat, bleiben fürs Grundstück also gut 250’000 Franken. Die im Normalfall nötigen 500 Quadratmeter Land dürfen also maximal 500 Franken pro Quadratmeter kosten.

GRUNDSTÜCK KAUFEN – STIMMEN GRÖSSE, LAGE, FORM? – BAULANDBEURTEILUNG | BAULAND BEBAUEN | BAULAND-KOSTEN / PREIS

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Auch das richtige Grundstück zu finden erfordert Vorbereitung. Alles Wesentliche sollte man auflisten: Grösse, Lage, Ausrichtung zur Sonne (Solarenergie), Gemeinde, Infrastruktur (Schulen, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten).

Besonders wichtig sind die familiären Ansprüche, jetzt und in Zukunft. Bedürfnisse der Kinder verändern sich mit dem Älterwerden. Und auch wenn sie ausgeflogen sind, möchte man sich im eigenen Haus noch wohl fühlen. Sinnvollerweise spielt man Szenarien in Gedanken durch und hält die Erkenntnisse fest. Die Checkliste wird nach Prioritäten geordnet.

Mit in die Überlegungen gehört auch die minimale Grösse des Grundstücks. In der Regel werden mindestens 500 Quadratmeter benötigt. Vorgaben macht hier vor allem das Baugesetz, das meist vorschreibt, wie das Verhältnis zwischen Grundstücks- und Wohnfläche auszusehen hat (Ausnutzungsziffer).

Entscheidend ist auch die Form des Grundstücks. Bewährt haben sich möglichst quadratische Parzellen. Schmale, langgezogene hingegen sind oft schwierig zu bebauen, und oft kann man seine Pläne nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Nachbarn verwirklichen.

Plattformen wie Homegate oder Immoscout24 bieten auch die Suche nach Grundstücken an. Eine gute Quelle sind auch lokale Zeitungen und die Grundbuch- oder Bauämter der Gemeinden.

MARKUS BAGGENSTOS – ARCHITEKTURBUERO-SCHWEIZ.CH – HAUSBAU-EXPERTE FÜR NEU- & UMBAUTEN – OPTIMIERTE PLANUNGS- & BAUPROZESSE | EINHALTUNG – HÖCHSTE QUALITÄTSANSPRÜCHE, FESTGELEGTE KOSTEN & TERMINE

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markus-baggenstosSeine ganze Leidenschaft gehört kreativen und massgeschneiderten Immobilien- und Dienstleistungskonzepten. Dabei zählen für Markus Baggenstos neben einzigartiger Ästhetik und herausragender Qualität vor allem die individuellen Bedürfnisse seiner Kunden.

Konsequent hat er, nach der Gründung der marbag im Jahr 2003 und der
ab aesthetics im Jahr 2014, die Marke architekturbuero-schweiz.ch aufgebaut, um deren umfassenden Dienstleistungsangebot rund um Neu- und Umbauten sowie weitere Immobiliendienstleistungen für Bauherren, Investoren, öffentliche Hand und Immobilienwesen zu konzentrieren.
Heute realisiert er mit einem motivierten interdisziplinären Team aus Vertrauenspartner individuelle Immobiliendienstleistungen in der Schweiz.

ÜBER UNS HAUSBAU – ARCHITEKTURBÜRO-SCHWEIZ.CH – WIR BAUEN AUS LEIDENSCHAFT: EINFAMILIENHAUS | TRAUMHAUS LANDHAUS IM LANDHAUSSTIL | VILLA | STADT-VILLA | LANDHAUS-VILLA | HAUSIDEEN | MEHRFAMILIENHAUS ALS RENDITEOBJEKT

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RAUM ZUM WOHNEN

Ästhetische, qualitativ und funktional erstklassige Immobilien zu projektieren und zu realisieren, ist anspruchsvoll und bedarf eines perfekten Zusammenspiels verschiedenster Spezialisten und Kompetenzen.

Die architekturbuero-schweiz.ch – Experte für Neu- und Umbauten in der Schweiz – integriert deshalb alle für den gesamten Planungs- und Bauprozess nötigen Bereiche wie auch sämtliche Dienstleistungen rund um Verkauf und Vermittlung von Immobilien unter einem Dach.

Unsere Fachplaner sind in den Bereichen Architektur, Interieur Design, Architektur-Visualisierung, Landschaftsarchitektur, Bauleitung, Bauherrenbetreuung, Immobilienvermittlung und Real Estate Investment tätig.

ALLE KOMPETENZEN AUS EINER HAND

Für die Bauherrschaft bedeutet dieses umfassende Dienstleistungsangebot eines einzigen Ansprechpartners, der nahtlos den Gesamtprozess überblickt, nicht nur eine gewaltige Arbeitserleichterung und Zeitersparnis, sondern garantiert auch ein exaktes Einhalten von höchsten Qualitätsansprüchen sowie festgelegten Kosten und Terminen.

Oberstes Ziel der architekturbuero-schweiz.ch ist es, für jeden Kunden genau das Objekt zu entwickeln und zu realisieren, welches seinen individuellen Vorstellungen, Ansprüchen und Bedürfnissen optimal entspricht.

HANG-GRUNDSTÜCK | BAUEN AM HANG – BAU ANS GELÄNDE ANPASSEN – BAULAND AM HANG | BAUEN AM HANG KOSTEN / PREIS | HANG-BAULAND GRUNDRISSE | STÜTZMAUER

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SYMBIOSE ZWISCHEN HANGLAGE UND ARCHITEKTUR

In Anbetracht der Besonderheiten eines Eigenheims am Hang lohnt sich der Beizug eines mit der Bausituation vertrauten Architekten. Das Bauen in Hanglagen bietet nämlich nicht nur Herausforderungen, sondern birgt auch gestalterische Chancen und grossen Variationsreichtum.

Generell gilt im gestalterischen Bereich, dass sich das Haus dem Gelände anpassen sollte, und nicht umgekehrt. Natürlich lässt sich auch in Hanglage ein ebener Baugrund erstellen, aber es ist gerade die Topographie des Hanges, die Chancen für eine interessante, individuelle Bebauung bietet.

So lassen sich beispielsweise mit versetzten Wohnebenen, die mit nur wenigen Stufen oder barrierefrei mit einem Abgang verbunden sind, leicht vier oder fünf Halbgeschosse realisieren (Split-Level-Bauweise). Wer sich von fixen Anordnungen betreffend Schlaf-, Wohn- und Nutzräumen trennt, gewinnt mehr gestalterische Freiheit, auch wenn gewisse Vorgaben Sinn machen.

Talseitig bieten sich Wohn- und Essbereich mit grossen Fensterflächen an, die das Sonnenlicht und die Wärme bis tief in die Räume leiten lässt. Auch der Aussenbereich bietet infolge der Hanglage besondere Gestaltungsmöglichkeiten, sei es durch Stufenwege, Terrassen auf verschiedenen Ebenen, Bepflanzung und zusätzliche Stützmassnahmen.

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